수원지방법원 2021타경1673. 경기도 화성시 팔탄면 창곡리 436-2의 케이에이이전자 건물과 토지 관련 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 임창영이고, 2017.04.07 소유권이전과 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2018년 근저당, 2019년 이후 다수의 가압류와 압류, 여러 차례의 경매개시결정 및 회생절차 관련 등기가 이어졌습니다.
가격은 큰 폭으로 내려왔습니다. 감정가가 12,098,796,620원인데 현재 최저매각가는 4,149,888,000원으로, 데이터상 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 주거용 경매처럼 시세 차익을 바로 계산하기보다, 실제 이용상태인 공장 및 사무실 등과 토지 조건, 배당구조, 임대현황을 중심으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경1673 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 창곡리 436-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 공장 및 사무실 등 · 경비실 등 |
| 토지 | 토지면적 8,632.0㎡ · 지목 공장용지 · 계획관리지역 · 토지이용상황 공업용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 및 조적조 평슬라브지붕 단층 건물 |
| 소유자 | 임창영 |
| 감정가 / 최저가 | 12,098,796,620원 / 4,149,888,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청 청구액 | 6,009,400,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준점
2017.04.07 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 5,400,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 2018.02.05 와이더블유 주식회사 근저당권 300,000,000원과 2020.01.22 중소기업은행 근저당권 1,320,000,000원은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
갑구의 다수 가압류와 압류, 2021.02.16 임의경매개시결정, 2023.08.04 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로서 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020~2025년에 여러 차례 회생절차와 보전처분이 있었지만, 뒤이은 말소등기 또는 회생절차 폐지 관련 등기가 존재합니다. 현재 권리판단에서는 원인별 말소 여부와 배당순위를 최종 원본으로 확인해야 합니다.
② 현재 회차 배당 — 낙찰가보다 배당구조가 중요
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 43,898,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 4,105,989,120원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 와이더블유 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 정재욱 | 26,029,747원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 김춘화 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 백준호 | 63,461,428원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 주식회사애큐온캐피탈 | 293,343,518원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 에이치앤피 | 103,219,313원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 833,116,993원 | 0원 |
| 11. 갑구 14번 가압류 · 강성은 | 47,577,696원 | 0원 |
| 12. 갑구 15번 가압류 · 김성태 | 32,444,688원 | 0원 |
| 13. 갑구 16번 가압류 · 마인숙 | 37,597,757원 | 0원 |
| 14. 갑구 18번 가압류 · 주식회사신성화인켐 | 9,248,250원 | 0원 |
| 15. 갑구 19번 가압류 · 선정당사자)주동규 | 337,243,306원 | 0원 |
| 16. 갑구 20번 가압류 · 중소기업은행 | 70,805,268원 | 0원 |
| 17. 갑구 22번 가압류 · 주식회사신한은행 | 102,144,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 4,149,888,000원에서 집행비용 43,898,880원이 먼저 차감되고, 중소기업은행 근저당에 4,105,989,120원이 배당됩니다. 데이터상 전체 채권 청구액은 9,006,231,981원, 예상 총배당액은 4,105,989,120원, 미배당은 4,900,242,861원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 여력도 줄어든다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 4,149,888,000원 | 4,900,242,861원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 2,904,921,600원 | 6,132,759,597원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 2,033,445,119원 | 6,995,521,313원 |
유찰이 진행될수록 최저매각가는 4,149,888,000원 → 2,904,921,600원 → 2,033,445,119원으로 낮아집니다. 반면 매각대금으로 충당되는 채권액도 줄어들어 미배당은 4,900,242,861원 → 6,132,759,597원 → 6,995,521,313원으로 증가합니다. 따라서 단순히 “싸졌다”보다 실사용 가치 대비 매입가격과 배당·세금 리스크를 함께 봐야 합니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 팔탄면 창곡리의 김유신장군사당 남서측 인근으로, 주위는 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 일련번호2는 현황 공장 및 사무실 등, 일련번호3은 경비실 등으로 조사되었습니다.
- 건물. 일련번호2는 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물, 일련번호3은 조적조 평슬라브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 일부제한, 성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 토지 조건. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 지형높이는 완경사, 지형형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
- 임대관례. 임대 미상입니다. 현황 이용과 실제 점유·임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당 우선순위 확인. 2017.04.07 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이며 현재 회차에서 4,105,989,120원이 선배당됩니다. 선순위 채권최고액 5,400,000,000원과 실제 배당액을 구분해서 보세요.
- 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 임대는 미상으로 조사되어 있습니다. 공장 및 사무실 등의 실제 사용자, 점유자, 임대차 계약 및 보증금 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약허가구역 등이 기재되어 있으므로 입찰 목적과 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 2,904,921,600원, 5회 유찰 시 2,033,445,119원까지 최저가가 내려갑니다. 다만 가격 하락과 함께 채권 미배당도 커집니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 권리·세금·이용현황을 함께 봐야 한다”
이 물건의 가장 큰 특징은 3회 유찰입니다. 감정가 12,098,796,620원에서 현재 최저매각가 4,149,888,000원까지 내려왔고, 4회 유찰과 5회 유찰 시에도 추가 하락이 예정되어 있습니다. 다만 데이터상 실거래가가 없으므로 저가 자체만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리관계는 2017.04.07 중소기업은행 근저당을 기준으로 그 이후 다수 권리가 배치되어 있고, 현재 회차 예상 배당에서는 중소기업은행에 4,105,989,120원이 배당되며 전체 채권 중 4,900,242,861원이 미배당으로 남습니다. 여기에 당해세 가능성이 있는 압류 3건, 임대 미상이라는 이용현황 문제가 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 가격 자체보다 실제 사용가치·임대차·세금·배당순위 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
