한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 배당 부족과 공장 자산의 환금성입니다. 현재 최저가 기준 채권 배당 후에도 약 7.3억원 미배당이 남으며, 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
12,098,796,620원
최저 8,469,158,000원
실질취득
8,469,158,000원
인수액 0원
미배당 채권
731,601,324원
현재 회차 기준
핵심지표
공장 + 토지
환금성 확인 필요
수원지방법원 2021타경1673. 경기도 화성시 팔탄면 창곡리 436-2 소재 케이에이이전자 공장 및 사무실 등입니다. 소유자는 임창영이며, 2017년 중소기업은행 근저당을 시작으로 다수의 가압류와 경매 절차가 이어진 기업 부동산형 사건입니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않지만, 채권자가 많아 낙찰대금이 어디까지 배당되는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경1673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 창곡리 436-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 소유자 | 임창영 |
| 토지 | 공장용지 8,632㎡ · 계획관리지역 |
| 감정가 / 최저가 | 12,098,796,620원 / 8,469,158,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 6,009,400,609원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2017.04.07 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 와이더블유 근저당, 각종 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 2017.04.07 소유권이전은 현재 소유자 임창영의 취득 이력으로, 소멸 권리가 아니라 소유권 변동 이력입니다.
② 예상배당표 (매각가 8,469,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 87,091,580원 |
| 중소기업은행 근저당 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 와이더블유 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 중소기업은행 근저당(2020년) | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 기술보증기금 등 후순위 | 833,116,993원 | 738,576,651원 |
| 후순위 미배당 | - | 731,601,324원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 미배당 채권은 증가합니다.
⚠️ 당해세 확인 필요 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있어 매각 전 세금 관련 확인이 필요합니다.
③ 임차인 분석
✅ 임차인 인수 위험 확인되는 임차인 인수 문제는 없습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 승계하는 보증금은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 화성시 팔탄면 창곡리, 공장·창고·농경지·임야가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 공장용지 8,632㎡입니다.
- 환금성. 대규모 산업시설은 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 업종·임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당 부족 확인. 현재 최저가 기준 약 7.3억원 미배당이 발생합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 공장 가동 여부, 임대관계, 내부 사용상태 확인이 필요합니다.
- 권리보다 사업성. 공장 부동산은 낙찰 후 운영·처분 가능성이 수익성을 좌우합니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수도 없습니다. 하지만 산업시설 경매에서는 권리보다 배당 구조와 환금성이 중요합니다. 현재 회차에서는 채권 일부가 미배당되고, 공장 자산 특성상 매수자의 활용 계획이 필요합니다. 권리는 정리, 가격과 사업성은 검토 대상인 물건입니다.