수원지방법원 2023타경11995. 프리마비즈타워 1층 148호로, 사건상 용도 표기는 대지이며 감정평가 당시 실제 이용상태는 휴게음식점(상호: 무공돈까스)입니다. 건물은 피씨조 평지붕 6층 중 1층이고, 현재 소유자는 이윤정입니다. 2021.12.06 이윤정 앞으로 소유권이 이전되면서 거래가액 1,738,187,000원이 등기됐고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 1,044,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 이후의 아시아신탁 가압류, 경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 롯데카드 가압류는 2023.10.25 이미 말소됐습니다. 등기부만 보면 권리 흐름은 비교적 단순하지만, 점유관계는 다릅니다. 김건이 1층 148호에 대해 2024.01.19 배당요구를 했으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경11995 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24, 1층148호 (호매실동,프리마비즈타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 당시 휴게음식점(상호: 무공돈까스) 이용 |
| 건물 구조 | 피씨조 평지붕 6층 중 1층 148호 |
| 소유자 | 이윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,760,000,000원 / 603,680,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 894,593,668원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
| 특기사항 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확
말소기준은 2021.12.06 하나은행 근저당권입니다. 아시아신탁 가압류는 그 이후이고, 2023.11.22 경매개시결정 및 2023.11.29·2024.10.15 수원시 압류도 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 김건의 권리요건이 핵심
| 성명 / 기재 | 점유·이용 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건 | 1층 148호 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.01.19 접수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 현황조사 | 주거 | 미상 | 미상 | 0원 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
성명이 확인되는 점유자는 김건이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 점유관계로 기재돼 있습니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 보증금 합계나 인수액을 계산할 수 있는 단계가 아닙니다. 또한 별도 현황 기재에는 이용이 ‘주거’로 표시돼 있는 반면 감정평가 이용상태는 휴게음식점(무공돈까스)으로 기재돼 있어 현장 이용상태와 점유 경위를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 1,760,000,000원, 현재 최저매각가는 603,680,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금도 20%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에서 확인 가능한 거래 비교수치가 없으므로 최저가만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 603,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,436,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,044,000,000원 | 595,243,200원 |
| 2. 가압류 · 아시아신탁주식회사 | 705,323,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 603,680,000원을 기준으로 집행비용 8,436,800원을 제외한 595,243,200원이 하나은행 근저당에 배당되고, 아시아신탁 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,749,323,570원 대비 미배당은 1,154,080,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 호매실동 화홍병원 남측 인근으로, 주상복합빌딩·업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 운행간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 휴게음식점, 상호는 무공돈까스로 이용 중입니다. 공용 위생설비·소화설비·주차장설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평탄 토지로 근린생활시설 등의 부지로 이용 중이며, 주위로 소로·중로·대로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,725,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 감정평가상 실제 이용이 휴게음식점인 1층 상가성 물건이고 3회 유찰·재매각 상태이므로, 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김건의 전입·보증금 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 원본 자료를 통해 권리요건을 확정해야 합니다.
- 현장 이용상태 대조. 감정평가에는 휴게음식점, 별도 현황 기재에는 주거가 나타납니다. 실제 점유자·영업자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 재매각이고 매수신청보증금 20% 조건이므로 입찰보증금 요건을 놓치면 안 됩니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리지 마세요.
- 세금·배당 변수. 수원시 압류가 등기돼 있으며 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·영업관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 명세서에도 명시 인수권리가 없다는 점에서는 구조가 분명합니다. 하지만 그 사실이 곧 매수인 위험 0을 뜻하지는 않습니다. 김건의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 미상이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 휴게음식점 이용과 주거 기재의 불일치, 3회 유찰, 재매각, 매수신청보증금 20%까지 겹칩니다.
현재 최저가 603,680,000원은 감정가 1,760,000,000원의 34.3%지만, 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 등기상 말소 구조는 양호하지만, 점유와 가격 검증이 끝나지 않은 물건. 입찰의 승부처는 할인율이 아니라 김건의 권리요건과 실제 영업·점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
