131,264,000원
광주지방법원 2025타경33256. 광주 서구 치평동 상무지구영무예다음주상복합 1층 108호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 감정가는 293,000,000원이었지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 131,264,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가에서 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 감정가가 아니라 최근 실제 거래가격이어야 합니다.
같은 건물의 면적 유사 거래 중 최근 12개월 평균은 103,900,000원이고, 2026년 4월 최신 거래는 98,800,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 131,264,000원으로 최근 12개월 평균의 126.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -28.7%이므로, 3회 유찰 자체를 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1220-3 상무지구영무예다음주상복합 제1층 제108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 면적 35.9138㎡ · 36층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 광주상무에이비엘유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 131,264,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남제일신용협동조합·창원신용협동조합·회원신용협동조합 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 후속 권리이전은 원본 확인
말소기준은 2025.07.08. 임의경매개시결정으로 산정돼 있고, 그 이후 등기된 광주광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 확인된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 사업자등록·전입·확정일자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 하락 추세가 중요하다
상무지구영무예다음주상복합의 면적 유사 실거래 10건입니다. 전체 평균은 137,344,000원이지만, 2022년과 2023년의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 최근 시장을 판단할 때는 최근 12개월 2건 평균 103,900,000원과 최신 거래 98,800,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.47㎡ | 5층 | 98,800,000원 |
| 2025.07 | 34.83㎡ | 5층 | 109,000,000원 |
| 2023.11 | 34.83㎡ | 5층 | 139,420,000원 |
| 2023.09 | 34.49㎡ | 7층 | 139,700,000원 |
| 2023.05 | 34.83㎡ | 5층 | 139,420,000원 |
| 2022.07 | 37.47㎡ | 7층 | 145,840,000원 |
| 2022.07 | 37.47㎡ | 6층 | 145,840,000원 |
| 2022.07 | 34.83㎡ | 6층 | 139,420,000원 |
| 2022.05 | 39.14㎡ | 5층 | 168,000,000원 |
| 2022.04 | 39.14㎡ | 8층 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 137,344,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 103,900,000원 |
현재 최저가 131,264,000원은 전체 10건 평균과 비교하면 95.6%지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 126.3%입니다. 전체 평균만 보면 감정가 대비 할인 효과가 있어 보일 수 있으나, 실제 최근 시장에서는 최저가가 최근 거래가격보다 높은 상태입니다. 최근 거래 추세 -28.7%도 하락장을 분명히 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,637,696원 |
| 신청채권자 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,626,304원 |
현재 회차 예상표에서는 집행비용을 제외한 금액이 소유자 잔여로 잡히고 신청채권자의 배당은 0원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권 600,000,000원과 예상배당 구조가 일치하는지는 실제 배당요구·채권계산서·등기 원본으로 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 131,264,000원 | 128,626,304원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 105,011,200원 | 102,741,043원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 84,008,960원 | 82,096,799원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 롯데마트 북측 인근으로, 상업용 건물·오피스텔·공공건물이 소재하는 중심상업지역입니다.
- 이용상태. 36층 철근콘크리트구조 건물의 1층 판매시설(상점)이며 외벽은 강화유리마감, 내벽은 강화유리·벽지도배, 창호는 새시창호입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 왕복 8차선, 남측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기·냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 사다리형 평지이며 상업기타 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 4,560.6㎡, 공시지가는 4,579,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역·도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 포함되고 도로와 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 2020.09.17. 사용승인된 220세대 주상복합이지만, 판매시설은 주거용보다 임대수익·공실·업종 적합성의 영향을 크게 받습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 상한으로 볼 것. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 126.3%입니다. 감정가 대비 할인율 대신 2025.07 거래 109,000,000원과 2026.04 거래 98,800,000원을 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -28.7%입니다. 이전 고가 거래가 포함된 전체 평균 137,344,000원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 점유와 임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 상가건물 임대차현황서, 사업자등록과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 을구 후속 등기 확인. 이미 말소된 것으로 표시된 을구 3번 근저당과 2025.11.26. 권리이전등기의 관계를 원본 등기와 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 신청채권은 600,000,000원인데 예상배당은 0원입니다. 채권계산서·배당요구·근저당 말소 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 상가 운영비 점검. 관리비 체납, 공용부분 부담, 공실 기간, 냉난방비, 업종 제한, 전면 가시성과 유동인구를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 감정가의 45%여도 최근 시세보다 높다
이 물건은 감정가 293,000,000원에서 3회 유찰돼 131,264,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균 103,900,000원의 126.3%이고 최신 거래 98,800,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -28.7%인 하락 국면이며, 판매시설 특유의 공실·임대수익·환금성 위험도 함께 봐야 합니다.
등기상 인수액은 0원으로 산정되지만, 임대관계가 미상이고 신청채권 600,000,000원에 대한 예상배당이 0원으로 반영돼 있으며, 말소 표시된 근저당 뒤에 권리이전등기가 존재합니다. 가격은 최근 시세 이상이고, 권리는 원본 대조가 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인만 보고 접근하기보다 최근 실거래, 실제 점유, 배당요구와 근저당 말소 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
