수원지방법원 2024타경8521. 용인시 기흥구 중동 강남스타빌 302동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 385,000,000원인데 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 132,055,000원입니다. 등기상 소유자는 박창수이고, 2020.02.28. 거래가액 370,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 서수원새마을금고 채권최고액 288,000,000원 근저당입니다. 이후 주식회사리드코프 근저당, 서울보증보험·삼성카드·드림인자산관리대부의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8521 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언동로125번길 30, 302동 4층402호 (중동,강남스타빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 4층 방 3·거실·주방·욕실 2 등, 옥탑 방 2·거실·주방·욕실 등 |
| 소유자 | 박창수 · 2020.02.28. 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 132,055,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서수원새마을금고 / 216,340,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 특이사항 | 공부상 미등재 옥탑방 및 전면·후면 베란다가 소재하며 평가 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.28. 서수원새마을금고 근저당입니다. 2022.10.27. 주식회사리드코프 근저당과 2023년 이후의 가압류, 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 47.6% 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저
강남스타빌(301동,302동)의 제공 실거래는 2건입니다. 평균은 277,500,000원이고 최신 거래는 2022.09.의 315,000,000원입니다. 현재 최저가 132,055,000원은 제공 비교평균의 47.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 47.92㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2022.04 | 43.79㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
다만 대상 면적은 78.425㎡이고, 비교 거래는 47.92㎡·43.79㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 평균 거래가의 47.6%라는 수치만으로 대상 물건의 적정시세가 277,500,000원이라고 볼 수 없습니다. 실거래 표본도 2건이고 최신 거래 시점은 2022.09.입니다. 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 동일 면적·유사 구조의 추가 시세 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,770원 |
| 1. 근저당 · 서수원새마을금고 | 288,000,000원 | 129,406,230원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 101,564,780원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,701,263원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 드림인자산관리대부 | 39,358,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 489,624,168원 중 예상배당은 129,406,230원이고, 미배당은 360,217,938원입니다. 신청채권자 청구액은 216,340,540원이며 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 흐름
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 132,055,000원 | 129,406,230원 | 360,217,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 92,438,500원 | 90,374,607원 | 399,249,561원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,706,949원 | 63,142,224원 | 426,481,944원 | 0원 |
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 4층은 방 3·거실·주방·욕실 2 등, 옥탑은 방 2·거실·주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 제시외 물건. 공부상 미등재 옥탑방과 전면·후면 베란다가 소재하며 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 입지. 중일초등학교 서측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 892.0㎡ · 공시지가 1,135,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 규모. 강남스타빌(301동,302동)은 총 23세대이며 사용승인일은 2018.02.13.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 옥탑·베란다 현황. 미등재 제시외 부분이 매각에 포함됩니다. 실제 구조·면적·사용상태와 향후 이용상 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 제공 실거래 2건의 면적이 대상 78.425㎡와 다릅니다. 같은 면적·유사 구조 거래를 추가로 확인하지 않고 47.6%만 보고 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 가격 외에 점유·구조·환금성 요인이 있는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당은 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.28. 서수원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 3회 유찰로 감정가 385,000,000원에서 132,055,000원까지 내려왔습니다.
하지만 제공 실거래 평균 277,500,000원과 단순 비교해 “절반 값”이라고 결론내리면 안 됩니다. 대상 면적은 78.425㎡인데 실거래 표본은 47.92㎡와 43.79㎡이고, 거래 시점도 2022년입니다. 게다가 공부상 미등재 옥탑방·베란다가 평가·매각에 포함되어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리형이지만, 가격 판단은 동일 면적 시세와 제시외 구조 확인이 끝난 뒤 내려야 하는 사건입니다.
