수원지방법원 2024타경10180. 화성시 우정읍 조암리의 다온빌1동과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택으로, 1층은 근린상가, 2층 7가구, 3층 7가구, 4층 4가구로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2018.07.19 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 336,000,000원 근저당입니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 564,000,000원 근저당도 설정됐고, 이후 전세권·임차권·근저당·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 다가구 임차관계의 양입니다. 확인된 임차·점유 신고는 28건이며, 대부분 전입일이 말소기준일 이후라 대항력 없음으로 판정됐습니다. 하지만 전입일이 확인되지 않은 ‘기사항전’ 건은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 기준으로 각 호실의 실제 계약관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10180 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 조암리 80-3 |
| 등기표시 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 조암리 80-3외 1필지 다온빌1동 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린상가, 2층 7가구, 3층 7가구, 4층 4가구 |
| 토지 | 740.0㎡ · 대 · 주상용 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 419,600원/㎡ |
| 소유자 | 이명호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,263,783,040원 / 1,109,254,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 669,860,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 소멸
2018.07.19 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 한설스틸주식회사 전세권 35,000,000원, 주식회사창일인더스트리 전세권 34,000,000원, 백효선 임차권 30,000,000원, 김노선 근저당 50,000,000원, 이강열 임차권 45,000,000원과 압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 임준량의 과거 임차권등기 40,000,000원 및 30,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 28건 중 1건은 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조금초 | 201호 | 2022-10-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김위종 | 202호 | 2020-09-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태영 | 206호 | 2018-10-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문일호 | 207호 | 2021-04-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오환석 | 301호 | 2023-05-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김노선 | 302호 | 2022-02-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정월성 | 303호 | 2023-09-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원옥 | 305호 | 2021-09-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정아 | 402호 | 2018-12-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤미 | 404호 | 2022-08-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MUNIR MUHAMMAD | 미상 | 2021-10-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN ZHENGGUO | 미상 | 2021-06-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PEI YIINGSHUN | 미상 | 2018-09-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YUNXIAN | 미상 | 2018-12-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZAMEER MUHAMMAD | 미상 | 2019-04-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NURMATOV SHAKHOBIDDIN UCHKUN UGLI | 미상 | 2023-10-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ESHKOBILOV AKBAR ABDUSALOMOVICH | 미상 | 2023-05-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ARIPOV KHASAN ZHUMABEK UGLI | 미상 | 2022-09-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MAMATMURATOV ULUGBEK NORBOEVICH | 미상 | 2023-12-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIANG YUANCHUN | 미상 | 2020-08-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세영 | 다온빌1층97.5600㎡ | 2023-05-16 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함영란 | 303호 | 2023-09-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백효선 | 이 건물 3층 213.05㎡ 중 도면표시 | 2020-10-21 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강열 | 4층 207.08㎡ 중 1),2),3),4),1)의 각 | 2022-05-12 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이봉옥 | 미상 | 2021-03-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 미래콘크 | 미상 | 2022-08-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 창일인더 | 미상 | 2021-09-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 위 28건은 보증기관의 중복 승계 신고로 합산된 것이 아닙니다. 다만 같은 호실에 복수 이름이 나타나는 경우가 있어 실제 계약 당사자와 점유관계는 호실별로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,109,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,492,540원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 3. 을구 7번 전세권 · 한설스틸주식회사 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 을구 8번 전세권 · 주식회사창일인더스트리 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 김노선 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,761,460원 |
현재 회차 산정에서는 채권 1,019,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 76,761,460원입니다. 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 안정성
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,109,254,000원 | 1,019,000,000원 | 0원 | 76,761,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 776,477,800원 | 766,313,022원 | 252,686,978원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 543,534,460원 | 535,699,115원 | 483,300,885원 | 0원 |
매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있지만, 유찰이 한 번 더 진행되면 채권자 전체 미배당이 252,686,978원으로 발생하고, 4회 유찰 시에는 483,300,885원으로 커집니다. 이 미배당 자체가 곧 매수인 인수라는 뜻은 아니지만, 배당 구조가 빠르게 부족해지는 만큼 세금과 임차권의 실제 우선순위를 더 정밀하게 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼괴중학교 북동측 인근. 주변에 아파트·다세대주택·다가구주택·학교·근린상가가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 남측 인근 장안로에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다가구주택으로 이용 중이며 1층 근린상가, 2층 7가구, 3층 7가구, 4층 4가구입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물. 급배수·위생·승강기·CCTV·공동자동출입문·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 740.0㎡, 자연녹지지역, 주상용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 419,600원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 매각조건·제시외 물건
- 일괄매각. 제시외 건물 3-1~3-3이 포함됩니다.
- 토지 이용. 목록1 토지는 목록3의 주차장으로 이용 중인 것으로 보입니다.
- 매각 제외. 목록1 토지 지상의 컨테이너 1동과 견사는 철거·이동이 용이하며, 제시외 건물 3-2 창고의 냉동창고 1개는 유체동산에 해당해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 1층 면적. 등기사항전부증명서상 17.78㎡이나 2019.01.25 증축으로 건축물대장상 97.56㎡이며 평가에 반영됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유관계. 전입일·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 두고 실제 계약서·전입·점유 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 호실. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않으므로 호실별 계약 당사자와 보증금·차임을 대조해야 합니다.
- 김노선 관계. 302호 점유자이면서 근저당권자로 등기돼 있으므로 관계인 여부와 채권·임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 선순위 배당으로 후순위 배당이 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 대상과 컨테이너·견사·냉동창고의 매각 제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 다가구 임대현황과 실제 수익·공실·건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 인수 0원, 그러나 확인할 임차관계가 많다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2018.07.19 하나은행 근저당 이후의 전세권, 임차권, 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 1,109,254,000원 시나리오에서는 채권도 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 다가구주택은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차·점유 신고가 28건이고 보증금 미상 관계가 다수이며, 무엇보다 전입일이 확인되지 않은 1건은 대항력 가능·미상입니다. 국세·지방세 압류와 김노선의 관계인 가능성도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차 실사 전에는 인수 0원을 확정하기 어려운 다가구”로 보는 것이 맞습니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 각 호실의 실제 임대차입니다.
