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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

C 매력지수48 유찰 6회

부동산임의경매

2024타경12001 · 수원지방법원 · 건물
낙찰가 유찰 6회 후 낙찰
96,567,890원 9,656만 감정가 818,000,000원
감정가의 11% 2026-08-12 낙찰
최저매각가 96,237,000원 최저가 대비 +0%
낙찰일
08-12 낙찰 완료
수원지방법원 6회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
962만원
최저가의 10% · 9,623,700원
감정가 대비
▼ 88.2% 싸게 매수
감정가 8.18억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
6 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 0원으로 권리는 정리되지만 공실·리모델링 부담과 5회 유찰이 핵심인 근린생활시설 경매입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 6회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(대지)

유찰 5회의 이유는 권리가 아니라 공실·리모델링 리스크 — 더퍼스트타워투 143호

수원지방법원 2024타경12001 · 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층143호 (영천동,더퍼스트타워투)
감정가 818,000,000원 · 최저매각가 137,481,000원(5회 유찰) · 매각기일 2026.07.01 · 임의경매(국민은행)
48점
매력지수 C등급 · 인수 0원이지만 공실 상가·리모델링 부담과 장기 유찰 리스크가 큰 물건
권리상 인수 위험은 없으나 5회 유찰, 공실 근린생활시설, 대규모 내부공사 비용 가능성이 있어 가격 하락만으로 안전한 매수로 보기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 공실 상가의 사업성입니다. 감정가 대비 17%까지 떨어진 이유는 저렴해서가 아니라 내부 리모델링 중단·공실·환금성 검토가 필요한 물건이기 때문입니다.
감정가 / 최저가
818,000,000원
최저가 137,481,000원
실질취득
137,481,000원
인수 0원
유찰 횟수
5회
감정가 17%
임차인
1명
대항력 없음

수원지방법원 2024타경12001. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 143호 및 142호 관련 근린생활시설입니다. 등기상 핵심은 2023년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

하지만 가격만 보면 착시가 있습니다. 최저가는 감정가의 17%까지 떨어졌지만, 감정평가상 현재 상태는 공실이며 138호~143호 전체가 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사 중 중단된 상태입니다. 낙찰 후 정상 영업 가능한 상태까지 필요한 비용과 시간을 반드시 계산해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경12001 (임의경매)
소재지경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층143호 (영천동,더퍼스트타워투)
물건종류 / 이용상태근린생활시설 · 기준시점 공실 · 내부수리 중
소유자김상태
감정가 / 최저가818,000,000원 / 137,481,000원
신청채권자 / 청구주식회사 국민은행 / 965,297,856원
매각기일2026.07.01

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

말소기준권리는 2023.08.21 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가등기, 서울보증보험 가압류, 지방세 관련 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력승계
솔라뷰 동탄 (진홍기)30,000,000원없음없음
✅ 임차권 검토 임차인의 전입 시점은 2024.03.26으로 말소기준권리인 2023.08.21 근저당 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않고 낙찰자에게 보증금 인수 부담은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,481,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,724,734원
국민은행 근저당660,000,000원134,756,266원
서울보증보험 가압류75,142,820원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 반복될수록 채권 미회수 규모는 커지지만 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 공실·공사 리스크 매각물건명세서 비고상 138호~143호 전체가 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사를 하던 중 중단됐고 건축 자재가 방치되어 있습니다. 복원은 용이하다고 평가됐지만 실제 영업 개시 전 비용 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 화성시 영천동 기흥동탄TG 남동측 근거리, 업무시설·상업시설·근린생활시설이 혼재한 아파트형공장 및 업무지대입니다.
  • 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
  • 용도. 근린생활시설로 평가되며 준주거지역(동탄2지구) 내 위치합니다.
  • 환금성. 상가 물건 특성상 주거용처럼 수요층이 넓지 않으며 공실 상태에서는 임대수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 낙찰 후 비용 계산. 최저가만 보고 판단하지 말고 내부공사·원상복구 비용을 포함한 실질투자금을 계산해야 합니다.
  • 임대 가능성 확인. 현재 공실 상태이므로 주변 상권과 임차수요 검토가 필요합니다.
  • 권리 확인. 인수 권리는 없지만 등기부와 매각물건명세서 원본 확인은 필요합니다.
  • 가등기 확인. 갑구 6번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸진 이유를 확인해야 하는 상가”

이 물건은 권리만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 보증금 인수도 없습니다. 그러나 경매 가격이 크게 떨어진 이유는 권리가 아니라 사업성입니다. 공실, 중단된 리모델링, 상가 환금성이라는 요소를 감당할 수 있는 매수자에게는 기회가 될 수 있지만, 단순히 감정가 대비 저렴하다는 이유만으로 접근하기에는 확인할 사항이 많은 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층143호 (영천동,더퍼스트타워투)

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