한 줄 평 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 공실 상가의 사업성입니다. 감정가 대비 17%까지 떨어진 이유는 저렴해서가 아니라 내부 리모델링 중단·공실·환금성 검토가 필요한 물건이기 때문입니다.
감정가 / 최저가
818,000,000원
최저가 137,481,000원
실질취득
137,481,000원
인수 0원
유찰 횟수
5회
감정가 17%
임차인
1명
대항력 없음
수원지방법원 2024타경12001. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 143호 및 142호 관련 근린생활시설입니다. 등기상 핵심은 2023년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
하지만 가격만 보면 착시가 있습니다. 최저가는 감정가의 17%까지 떨어졌지만, 감정평가상 현재 상태는 공실이며 138호~143호 전체가 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사 중 중단된 상태입니다. 낙찰 후 정상 영업 가능한 상태까지 필요한 비용과 시간을 반드시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12001 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층143호 (영천동,더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린생활시설 · 기준시점 공실 · 내부수리 중 |
| 소유자 | 김상태 |
| 감정가 / 최저가 | 818,000,000원 / 137,481,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 965,297,856원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 2023.08.21 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가등기, 서울보증보험 가압류, 지방세 관련 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 솔라뷰 동탄 (진홍기) | 30,000,000원 | 없음 | 없음 |
✅ 임차권 검토 임차인의 전입 시점은 2024.03.26으로 말소기준권리인 2023.08.21 근저당 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않고 낙찰자에게 보증금 인수 부담은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,724,734원 |
| 국민은행 근저당 | 660,000,000원 | 134,756,266원 |
| 서울보증보험 가압류 | 75,142,820원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 반복될수록 채권 미회수 규모는 커지지만 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 공실·공사 리스크 매각물건명세서 비고상 138호~143호 전체가 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사를 하던 중 중단됐고 건축 자재가 방치되어 있습니다. 복원은 용이하다고 평가됐지만 실제 영업 개시 전 비용 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 화성시 영천동 기흥동탄TG 남동측 근거리, 업무시설·상업시설·근린생활시설이 혼재한 아파트형공장 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
- 용도. 근린생활시설로 평가되며 준주거지역(동탄2지구) 내 위치합니다.
- 환금성. 상가 물건 특성상 주거용처럼 수요층이 넓지 않으며 공실 상태에서는 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰 후 비용 계산. 최저가만 보고 판단하지 말고 내부공사·원상복구 비용을 포함한 실질투자금을 계산해야 합니다.
- 임대 가능성 확인. 현재 공실 상태이므로 주변 상권과 임차수요 검토가 필요합니다.
- 권리 확인. 인수 권리는 없지만 등기부와 매각물건명세서 원본 확인은 필요합니다.
- 가등기 확인. 갑구 6번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸진 이유를 확인해야 하는 상가”
이 물건은 권리만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 보증금 인수도 없습니다. 그러나 경매 가격이 크게 떨어진 이유는 권리가 아니라 사업성입니다. 공실, 중단된 리모델링, 상가 환금성이라는 요소를 감당할 수 있는 매수자에게는 기회가 될 수 있지만, 단순히 감정가 대비 저렴하다는 이유만으로 접근하기에는 확인할 사항이 많은 물건입니다.