수원지방법원 2024타경12001. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 142호, 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실로 조사된 물건입니다. 말소기준은 2023.08.25. 국민은행 근저당권 456,000,000원입니다. 이후 2024.02.14. 소유권이전청구권 가등기, 2024.05.22. 서울보증보험 가압류, 2024.10.29. 임의경매개시결정, 2025.12.04. 화성시 압류가 순서대로 붙어 있습니다. 등기 순위만 보면 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 667,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가가 112,103,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 사용 가능성입니다. 본건 포함 1층 138호부터 143호까지 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사가 진행되다 중단된 상태이고, 건축 자재가 방치되어 있다는 기재가 있습니다. 복원이 용이하다고 되어 있더라도, 벽체·내부공사 비용과 실제 전용 사용 범위 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12001 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층142호 (영천동, 더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 기준시점 현재 공실 · 1층 138호∼1층 143호 내부수리중 |
| 소유자 | 김상태 (2023.08.25. 소유권이전, 거래가액 613,921,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 667,000,000원 / 112,103,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 965,297,856원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 정리
말소기준권리는 2023.08.25. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 소유권이전청구권 가등기, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 화성시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 가등기는 권리 성격 확인이 특히 중요하므로, 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서의 말소 여부를 대조해야 합니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사상 임차인은 솔라뷰 동탄2 (진홍기) 1명으로 확인됩니다. 임차 부분은 더퍼스트타워2 1층 142,143호 111.1500㎡로 기재되어 있고, 보증금 30,000,000원, 월차임 6,200,000원입니다. 전입신고일은 2024.03.26.으로 말소기준권리일 2023.08.25.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 점유자로 보는 것이 맞고, 보증금은 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 솔라뷰 동탄2 (진홍기) | 더퍼스트타워2 1층 142,143호 111.1500㎡ | 30,000,000원 | 6,200,000원 | 2024.03.26. | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 112,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,369,442원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 456,000,000원 | 109,733,558원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 75,142,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 총 청구액 531,142,820원 중 109,733,558원만 배당되고, 미배당은 421,409,262원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 “기흥동탄TG” 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 업무시설, 상업시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 아파트형공장 및 업무지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실입니다. 1층 138호∼1층 143호가 벽체 구분 없이 내부수리 중인 상태입니다.
- 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 공시지가 1,923,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비가 되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2024.02.14. 가등기는 말소기준 이후라 소멸 구조이지만, 가등기 종류와 말소 범위는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 142호 단독 사용 가능성. 1층 138호∼143호가 벽체 구분 없이 공사 중단된 상태입니다. 142호의 실제 경계, 출입, 전용 사용, 복원 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사비 반영. 내부 리모델링 및 벽체공사 비용 발생 가능성이 명시되어 있습니다. 최저가 112,103,000원에 공사비를 더한 실질 총투입액으로 판단해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차인은 대항력 없는 후순위로 보이나, 실제 점유 여부와 영업 시설·자재·원상회복 문제를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부 부담. 집합건물 1층 상가형 물건은 공용관리비, 미납관리비, 공용부분 비용 부담을 관리단 또는 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저
이 물건은 5회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌고, 권리상 매수인 인수액도 0원으로 정리됩니다. 임차인 역시 전입신고가 말소기준 이후라 대항력 인수형 위험은 아닙니다. 하지만 투자 판단의 중심은 가격 할인율이 아니라 142호를 실제로 독립 사용·임대·매각할 수 있는 상태로 만들 수 있는지입니다. 벽체 구분 없는 공사 중단 상태, 방치 자재, 복원 비용, 가등기 원본 확인까지 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건성은 까다로운 실사용 검증형 근린생활시설입니다.