수원지방법원 2024타경12483. 동탄기흥로 614 더퍼스트타워투 1층 130호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 매각물건명세서 비고에는 더라곰 24시무인카페로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 권리의 출발점은 최용규가 2023.09.11 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 341,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 주식회사케이비저축은행 근저당권 276,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 90,815,780원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 813,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 569,100,000원으로 내려온 상태입니다. 그러나 이 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다거나 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 확실한 숫자는 실질취득 569,100,000원, 인수 0원, 그리고 배당표상 미배당 146,806,780원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층130호 (영천동,더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 더라곰 24시무인카페)로 이용중임 |
| 소유자 | 최용규 (2023.09.11 소유권이전 · 거래가액 804,349,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 569,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 918,485,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사케이비저축은행 근저당권은 접수번호가 227812로 말소기준보다 뒤이고, 2024.11.11 서울보증보험주식회사 가압류와 2024.11.22 임의경매개시결정도 모두 그 뒤입니다. 따라서 등기부 권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 인수권리는 없습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 표시되어 있습니다. 두 임차인 모두 전입신고일이 말소기준권리 2023.09.11 이후라 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금 합산으로 인수액을 만들면 안 되며, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입·배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최훈 | 더퍼스트타워투1층129호 48.0000㎡ | 50,000,000원 / 500,000원 | 전입 2024.08.01 · 배당요구 2024.12.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김기운 | 1층 130호 48.0000㎡ | 50,000,000원 / 500,000원 | 전입 2024.09.02 · 배당요구 2024.12.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 569,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,091,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 341,000,000원 | 341,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 276,000,000원 | 220,009,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,815,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 569,100,000원 기준 총 채권액 707,815,780원 중 561,009,000원이 배당되고, 미배당은 146,806,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동 가능하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근입니다. 주위는 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 기호(나)는 근린생활시설(상호: 더라곰 24시무인카페)로 이용 중입니다. 감정요항에는 기호(가) 129호와 기호(나) 130호의 이용상태가 함께 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 20층 건물 중 제1층 제130호입니다. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 데이터에 실거래 비교값이 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 근린시설 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김기운은 1층 130호, 최훈은 1층129호로 표시되어 있습니다. 본건 표시 주소와 문건상 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 유익비·필요비 신고. 김기운의 50,000,000원 권리신고는 관련 증빙자료가 제출되지 않은 것으로 기재되어 있으나, 명도 협의 과정의 쟁점이 될 수 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권자 미배당 146,806,780원이 발생합니다. 미배당 자체가 매수인 인수는 아니지만, 이해관계인 대응과 명도 난도를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역, 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사의 2026.03.10 배당배제신청을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2023.09.11 국민은행 근저당이고, 이후 권리는 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 본건은 근린시설이고, 김기운의 유익비 및 필요비 권리신고 50,000,000원이 있습니다. 또한 자료 안에는 실거래 비교값이 없으므로 최저가만 보고 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형, 명도는 확인형입니다.