수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107 2층 201호, 등기상 집합건물이고 감정상 이용상태는 다가구주택입니다. 말소기준은 2021.01.08 하나은행 근저당권입니다. 등기 권리 자체는 하나은행 근저당과 경매개시결정 구조로 단순해 보이지만, 점유 관계가 단순하지 않습니다. 전체 임차·점유 신고자는 22명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
특히 LI LINQUAN(2020.10.15 전입), 박동진(2020.10.28 전입), 이수림(2020.12.21 전입)은 말소기준보다 먼저 전입한 사람들입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이들을 “대항력 있는 임차인”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상 점유자로 보수적으로 보아야 합니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 최저가 5,390만원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 2층201호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정상 다가구주택 이용 · 대상면적 28.56㎡ |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 말소기준 | 2021.01.08 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 921,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 중요하다
등기상 말소기준은 2021.01.08 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준 전부터 전입한 점유자입니다. LI LINQUAN, 박동진, 이수림은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·점유 계속 여부 확인이 입찰 전 핵심입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 임차인 22명, 승계 중복 없음
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 / 400,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 / 300,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김옥토 | 주거 | 2021.07.20 | 미상 | 2024.12.13 | 없음 | 확정 2022.07.14 | 아님 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.12.13 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 2024.12.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김태윤 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 52,529,800원 | 53,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 53,900,000원 |
현재 회차 기준 하나은행 근저당 채권최고액 921,600,000원 중 52,529,800원만 배당되는 구조입니다. 미배당은 869,070,200원입니다. 단, 선순위 가능 점유자의 보증금과 최우선변제 여부가 확인되면 실제 배당·인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 시나리오 — 유찰가보다 실질취득이 우선
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 869,070,200원 | 대항력 가능 보증금 확인 전 보류 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 884,949,140원 | 가격 하락보다 인수 미상이 더 큼 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 896,064,398원 | 보증금 확인 없이는 저가 착시 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한신대학교 정문 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 있는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정상 다가구주택으로 이용 중이며, 2층은 다가구주택 4가구로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층건, 사용승인 2020.10.13, 기본적인 위생 급·배수설비와 개별난방설비, 소방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 라인빌리지107은 10세대 규모이고, 유사 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 소규모 주택은 권리·점유가 정리되지 않으면 환금성이 약해질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 전입자 3명 확인. LI LINQUAN, 박동진, 이수림의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상은 0원이 아니다. 보증금이 확인되지 않았다는 말은 인수액을 계산할 수 없다는 뜻이지, 인수액이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 대상 호실과 점유 범위 대조. 등기상 대상은 2층201호이나 조사상 여러 호실·호실 미상 점유자가 함께 나타납니다. 실제 점유 부분을 현장과 서류로 맞춰야 합니다.
- 배당요구자 확인. 김옥토, 장용수, 임태순, 석정헌, 이수림은 배당요구일이 확인됩니다. 배당요구와 우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·인도 리스크. 다수 점유자가 있는 구조라 명도 협의가 단순하지 않을 수 있습니다. 공용부분 관리비와 실제 점유 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮다”보다 “인수액이 확정됐나”가 먼저
이 물건은 감정가 1.10억에서 최저가 5,390만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보입니다. 그러나 경매에서 싸다는 말은 최저가가 낮다는 뜻이 아니라, 인수할 권리와 점유 리스크까지 반영한 실질취득액이 낮다는 뜻입니다. 이 사건은 말소기준보다 앞선 전입자 3명의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 결론은 명확합니다. 권리 확인 전에는 저가 매수 물건이 아니라 인수금 미상 물건입니다.