한 줄 평 감정가 대비 49%까지 유찰된 다세대입니다. 하나은행 근저당은 말소기준권리로 매각 시 소멸하지만, 건물 내 여러 점유자가 확인되고 일부는 대항력 있음으로 조사되어 있어 가격만 보고 접근하기보다 점유·임차관계를 확인해야 합니다.
감정가
92,000,000원
감정 기준
최저가
45,080,000원
2회 유찰 후
최저가 ÷ 감정가
49%
가격 하락 구간
매수인 인수
0원
권리상 승계 없음
수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107 2층 204호 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2021년 1월 8일 설정된 주식회사 하나은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다세대 특성상 여러 호실 점유자가 조사되어 있어 권리보다 실제 점유관계 확인이 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 2층204호 (양산동,라인빌리지107) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.01.08 설정된 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 이후 접수되어 매각으로 소멸하며, 을구 2순위 주택임차권(김민성)은 말소기준권리 이후 등기된 권리로 확인됩니다. 김민성 임차권등기는 임차보증금 85,000,000원으로 확인되지만 데이터상 대항력 없음으로 정리되어 매수인 인수권리로 단정하지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 확인 대상 존재
| 점유자 | 위치 | 전입일 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| 김민성 | 전유부분 전부 | 2021.01.20 | 임차권등기 · 대항력 없음 |
⚠️ 핵심 점검 대항력 있음으로 조사된 점유자는 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 하나은행 근저당 | 921,600,000원 | 43,868,560원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (45,080,000원)
회차별 미배당 규모
유찰이 진행되어도 근저당 채권 미배당이 지속되는 구조입니다.
✅ 권리 관점 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 김민성 임차권등기는 데이터상 대항력 없음으로 확인됩니다. 권리 승계 구조 자체는 단순합니다.
⛔ 주의 관점 다만 대항력 있음으로 조사된 점유자가 있고 보증금 정보가 확인되지 않은 부분이 있습니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 실제 점유와 임대차 관계 확인이 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 오산시 양산동 한신대학교 정문 북측 인근으로 기존 주택지대와 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 용도. 다세대 물건으로 이용되며 사용승인 2020년 건물입니다.
- 환금성. 라인빌리지107은 10세대 규모로 거래 표본이 제한적일 수 있어 매도 가능성을 별도 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 대항력 있음 조사자가 존재하므로 현장 확인과 명도 계획이 필요합니다.
- 보증금 확인. 보증금 미상 임차인이 있어 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 권리 검토. 하나은행 근저당은 말소기준권리이며 매각 후 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 가격, 그러나 점유가 변수”
이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 가격 매력이 있습니다. 권리상으로는 하나은행 근저당이 말소기준이 되어 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 다만 다세대 특성상 여러 점유자가 확인되고, 일부는 대항력 있음으로 조사되어 있어 가격만 보고 판단하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 점유 확인이 낙찰 전 핵심 과제인 물건입니다.