53,900,000원
+ 미상 인수
수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107의 3층 301호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정 이용상태에는 다가구주택으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 하나은행 근저당권 921,600,000원입니다. 이 근저당권과 2024.11.26. 임의경매개시결정, 2024.12.19. 등기된 석정헌의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
석정헌은 전유부분 전부를 대상으로 보증금 90,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만, 주민등록일자는 2021.02.01.로 말소기준일인 2021.01.08.보다 늦습니다. 임대차계약일과 확정일자가 근저당권 설정 후이고, 자료상 대항력도 없는 것으로 분류되어 있어 이 보증금 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 문제는 별도로 조사된 다수 점유 명의 중 선순위 전입자의 호실과 보증금이 완전히 특정되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 3층301호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 28.56㎡ · 3층 301호 |
| 감정 이용상태 | 다가구주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 921,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유 확인은 별도
② 임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 임차·점유 명의는 총 22명입니다. 이 중 301호에 직접 연결된 등기 임차권자는 석정헌이고, 말소기준일보다 앞선 전입자는 3명입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·점유 호실이 모두 갖춰져야 판단할 수 있으므로, 확인되지 않은 명의는 미상으로 표시했습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구·미상 | 없음 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태윤 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석정헌 | 전유부분 전부 | 2021.02.01 | 90,000,000원 | 없음 | 후순위·배당요구 | 없음 |
석정헌의 임대차계약일자는 2021.01.14. 및 2022.12.09., 확정일자는 2021.01.15., 점유개시일자는 2021.01.31.입니다. 모두 2021.01.08. 말소기준권리보다 늦습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%는 시세 할인률이 아니다
현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49.0%입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가와 최저가의 차이를 시세차익으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 전용 28.56㎡의 소형 다세대이면서 감정 이용상태가 다가구주택이고, 조사된 점유 명의가 다수인 구조는 명도와 환금성 판단을 어렵게 만듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 52,529,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 869,070,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 등기상 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 보증금 승계 가능성은 금액에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 정문 북측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통과 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이며 감정자료상 사용승인은 2020.10.13., 단지 정보상 준공일은 2020.12.23.입니다.
- 이용상태. 감정자료에는 다가구주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수, 개별난방, 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접하며, 토지는 평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 284.0㎡, 공시지가는 794,500원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소형 다세대이고 제시된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 사건은 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LI LINQUAN 호실 확인. 2020.10.15. 전입자의 실제 점유 호실이 301호인지 주민등록 전입세대열람과 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 이수림 점유 부분 확인. 2020.12.21. 전입 및 2024.12.11. 배당요구 사실은 있으나 점유 부분과 보증금이 미상입니다.
- 석정헌 임차권 확인. 보증금 90,000,000원, 전입 2021.02.01., 확정일자 2021.01.15. 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 301호 실제 점유자 확인. 조사된 명의가 건물 여러 호실에 분산되어 있으므로 현장 방문을 통해 301호의 현재 점유자와 사용관계를 별도로 특정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액과 명도비용을 더해 총원가를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 소형 다세대의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도·가스 등 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 비행안전제6구역 등 토지이용 제한의 적용 내용을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 배당요구 관련 문건을 서로 대조한 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 점유 호실이다
이 사건의 등기 구조만 보면 하나은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후의 석정헌 임차권등기까지 매각으로 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 현황조사의 선순위 전입자 3명 가운데 LI LINQUAN과 이수림은 점유 호실이 특정되지 않았고 보증금도 알 수 없습니다. 이들이 301호와 관련되어 있다면 낙찰가 외의 인수금이 생길 수 있으므로, 현재 최저가를 실질취득비용으로 고정할 수 없습니다.
감정가 110,000,000원에서 53,900,000원까지 내려왔다는 숫자는 매력적으로 보이지만, 실거래 시세와 미상 인수액을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트가 입증되지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 점유상 인수는 미확정. 호실 미상 선순위 전입자의 301호 관련 여부를 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.