수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107 4층 401호 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 압류, 임의경매개시결정, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 겉으로는 최저가가 5,390만원까지 낮아져 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가의 절반”이라는 숫자로 판단하면 안 됩니다.
핵심은 점유자입니다. 주택임차권등기된 박진원의 보증금 80,000,000원은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없는 임차권으로 정리됩니다. 반면 박동진, LI LINQUAN, 이수림은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 4층401호 (양산동,라인빌리지107) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다가구주택으로 이용중 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 921,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
등기상 말소기준은 2021.01.08. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2021.12.06. 오산시 압류는 2022.01.11. 말소되었고, 2024.11.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.29. 박진원 주택임차권은 보증금 80,000,000원이 기재되어 있으나, 전입일이 2022.12.27.로 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 22명, 대항력 가능·미상 3명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 | 400,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 | 300,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 2024.12.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태윤 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진원 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.12.27 | 80,000,000원 | 미상 | 2024.12.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 52,529,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 53,900,000원 기준으로 하나은행 배당은 52,529,800원, 미배당은 869,070,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확인할 것은 같다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 869,070,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 884,949,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 896,064,398원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 양산동 소재 “한신대학교 정문” 북측 인근입니다. 주위는 기존 주택지대로 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로, 사용승인은 2020.10.13.입니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대지 284.0㎡, 공시지가 794,500원/㎡입니다.
- 단지성. LINEVILLAGE107, 총 10세대, 사용승인일 2020.12.23.로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 부분 확인. 4층 401호 입찰인데, 현황상 여러 호실·미상 점유자가 함께 나타납니다. 입찰 전 실제 매각 대상과 점유자를 대조해야 합니다.
- 대항력 가능자 확인. 박동진, LI LINQUAN, 이수림의 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 박진원 보증금 80,000,000원은 등기상 나타나지만 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 원본 명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 53,900,000원은 낮지만, 다수 점유자와 보증금 미상자가 있어 단순 저가 물건으로 보기 어렵습니다.
- 관리비·공과금. 다세대·다가구형 건물은 공용부분 관리비, 수도·전기 체납 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만, 권리 난도는 낮지 않다
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 110,000,000원에서 현재 최저가 53,900,000원까지 내려왔고, 확인된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결론은 “확인된 금액 기준”입니다. 실제 분석의 무게중심은 대항력 가능·미상 점유자 3명과 다수의 보증금 미상 점유자입니다.
따라서 이 사건은 “반값 다세대”가 아니라 점유관계 정리가 선행되어야 하는 다세대입니다. 박진원 임차권등기는 말소 가능성이 높지만, 박동진·LI LINQUAN·이수림의 실제 권리관계가 정리되지 않으면 낮은 최저가는 안전마진이 아니라 불확실성의 반영일 수 있습니다. 가격은 매력적, 확인 전 입찰은 보류가 이 물건의 결론입니다.