수원지방법원 2024타경56780. 경기도 화성시 비봉면 양노리 701-30 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지 면적은 4,465㎡이고 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 등기부상 소유자는 주식회사엠에스피엠이며, 권리분석의 출발점은 2019.06.17 설정된 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원입니다.
말소기준권리 이후에는 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 배당표 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2026.03.23 재산보전처분이 등기돼 있고, 일괄매각·제시외 건물 매각 제외·기계기구 포함·일부 지분매각·토지 현황 차이까지 존재해 권리보다 물건 범위와 원본 확인 난도가 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56780 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 비봉면 양노리 701-30 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 화성시 효행구 비봉면 양노리 701-30외 1필지 1동 |
| 소유자 | 주식회사엠에스피엠 |
| 토지 | 4,465㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 감정가 / 최저가 | 6,980,072,760원 / 4,886,051,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 중소기업은행
말소기준은 2019.06.17 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 확인되는 박종민·주식회사 엠에스이엔지·박유진·우종현·양재성·신용보증기금의 가압류와 국민건강보험공단·국·화성시의 압류, 2024.03.07 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
② 점유자 — 실제 확인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인원 | 181.5000㎡ | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 호신이엔지 주식회사(최윤호) | 147.0000㎡ | 2023.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)탑빌드(김진일) | 1층 181.5000㎡ | 2022.08.19 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 3명입니다. 세 점유자 모두 전입일이 말소기준일 2019.06.17보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정됩니다. 이인원과 호신이엔지 주식회사(최윤호)는 보증금이 확인되지 않았고, (주)탑빌드(김진일)의 보증금은 20,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 6,980,072,760원, 현재 최저매각가는 4,886,051,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70% | 4,886,051,000원 | 2,000,129,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56% | 3,908,840,800원 | 2,967,567,438원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44.8% | 3,127,072,640원 | 3,741,517,916원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,886,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 51,260,510원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,700,000,000원 | 2,314,790,490원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 박종민 | 6,815,150원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 엠에스이엔지 | 20,290,720원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 박유진 | 18,046,600원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 우종현 | 46,487,400원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 양재성 | 41,658,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 1,431,621,960원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 경매개시결정 · 유아이제삼십오차유동화전문유한회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권 청구액은 6,834,919,830원, 채권자 예상배당은 4,834,790,490원, 미배당은 2,000,129,340원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·매각조건 메모
- 용도. 사건상 용도는 기타 + 토지입니다. 토지는 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 면적. 토지면적은 4,465㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 474,400원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 목록3에 표시된 기계기구 5점(3-1~3-5)이 포함되고 현재 가동 중입니다.
- 지분매각. 목록2·5·6·7은 지분매각입니다.
- 토지 현황 차이. 목록2 토지는 공부상 공장용지이지만 현황은 도로입니다.
- 건물 소재 차이. 목록3·4 건물은 공부상 701-30·701-43 양 지상이나 실제로는 701-30 단일지상에 소재합니다.
- 입목. 토지에 식재 중인 입목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 원본 대조. 일괄매각 대상과 제외되는 제시외 건물을 현황도·감정평가서·매각물건명세서로 구분해야 합니다.
- 기계기구 확인. 포함되는 기계기구 5점의 현존 여부와 상태를 감정평가명세표와 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록2·5·6·7이 지분매각이므로 매각되는 지분과 전체 이용관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 3명은 대항력이 없지만, 이인원·호신이엔지 주식회사(최윤호)의 보증금은 미상입니다.
- 보전처분 확인. 2026.03.23 재산보전처분의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 최신 등기부·명세서로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·화성시 압류가 있으며 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 확인된 점유자 3명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 토지·건물·기계기구가 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물은 제외되며, 일부 목록은 지분매각입니다. 토지의 공부상 지목과 현황이 다르고 건물 소재 표시와 실제 소재도 차이가 있습니다.
또한 현재 최저가는 4,886,051,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 배당 부족액이 2,000,129,340원에 이르러도 그것이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니지만, 2026.03.23 보전처분과 세금 압류, 매각 범위는 반드시 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 자산구성과 매각범위 확인 난도는 높다입니다.
