수원지방법원 2024타경83423. 화성시 안녕동 엠디센터프라자 1동 3층 306호, 감정평가상 제1종근린생활시설(의원)으로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로 보이는 최저가는 133,770,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김운용은 2023.07.10 전입, 말소기준인 수지농업협동조합 근저당은 2023.07.27 접수입니다. 따라서 보증금 13,500,000원은 배당으로 해결되지 않고 매수인이 인수하는 구조로 보입니다.
즉 이 사건은 “1.33억 상가”가 아니라 최저가 133,770,000원 + 인수 13,500,000원 = 실질취득 147,270,000원으로 봐야 합니다. 게다가 306~309호 전체가 ‘안녕e치과’라는 의원으로 호별 구분 없이 이용 중이고, 칸막이 설치 시 비용이 발생할 수 있다는 점이 명도·복원 리스크로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83423 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장조2로 12, 1동 3층306호 (안녕동, 엠디센터프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(의원) · 306호 83.9471㎡ |
| 소유자 | 박용균 (2023.07.27 소유권이전, 거래가 322,550,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 133,770,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지농업협동조합 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준권리는 2023.07.27 수지농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 추가 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 김운용의 전입일이 2023.07.10으로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 확정일자는 확인되지 않지만, 대항력은 인정되는 구조로 표시되어 있어 보증금 13,500,000원은 매수인 인수 가능성이 큽니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 1,350만원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김운용 | MD센터프라자 306호 83.9471㎡ | 2023.07.10 / 확정일자 없음 | 13,500,000원 / 1,100,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 13,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,672,780원 |
| 인수. 임차인 김운용 보증금 | 13,500,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지농업협동조합 | 260,000,000원 | 131,097,220원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 수지농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,770,000원 기준으로 채권자 총 채권 520,000,000원 중 131,097,220원만 배당되고, 미배당은 388,902,780원입니다. 임차보증금 13,500,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수로 남습니다.
④ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 회차 최저가는 133,770,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 13,500,000원이 매수인에게 승계되는 구조라면, 매수인의 실제 부담은 147,270,000원입니다. 감정가 대비로는 낮아 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 상가·의원 이용 물건이고, 인접 호수와 일단의 영업장으로 쓰이는 특수성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 안녕동 소재 안녕초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 상가지대이고 인근은 다가구주택, 아파트단지 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 빌딩까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설(의원)로 이용 중이며, 인접 호수와 일단의 영업장인 치과의원으로 조사되었습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 가장형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 북동측 광대로와 북서측 중로에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(태안3지구)·성장관리권역·택지개발지구이며, 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재계산. 최저가 133,770,000원에 임차보증금 13,500,000원을 더한 147,270,000원을 기준으로 수익성을 판단하세요.
- 임차인 원본 확인. 김운용의 전입일, 배당요구일, 확정일자 유무, 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본으로 재확인해야 합니다.
- 복원비 확인. 306~309호가 하나의 치과의원으로 이용 중이므로, 306호 단독 사용을 위한 칸막이 설치 비용과 원상회복 범위를 현장에서 확인하세요.
- 인테리어 소유관계. 내부 인테리어설비는 임차인이 설치한 것으로 조사되어 평가·매각에서 제외됩니다. 명도 협상 시 분쟁 요소가 될 수 있습니다.
- 관리비·공용부분 부담. 상가 집합건물은 미납 관리비와 공용부분 부담이 매수인에게 영향을 줄 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세·현황·감정 데이터를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 물건”이 아니라 “따져볼 게 많아진 물건”
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 떨어져 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 말소기준보다 빠른 임차인이 있고, 그 보증금 13,500,000원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 여기에 306~309호 통합 이용, 치과의원 인테리어 제외, 칸막이 복원 가능성까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리·명도·복원비를 감당할 수 있는 상가 실수요자나 리모델링 경험자에게만 검토할 물건입니다. 최저가만 보고 들어가기에는 인수와 사용상 특수성이 뚜렷합니다.
