서울남부지방법원 2025타경14146. 서울 영등포구 영등포동7가에 있는 여의도써밋 4층 401호 오피스텔입니다. 전용면적은 20.77㎡이며, 2021년 10월 사용승인을 받은 건물입니다. 감정가는 272,000,000원, 두 번 유찰된 현재 최저가는 174,080,000원입니다. 감정가와 비교하면 상당히 내려온 가격입니다.
하지만 경매에서 가장 먼저 확인할 것은 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다. 이 물건에는 2022년 전입하고 확정일자를 받은 임차인이 있습니다. 임차보증금은 277,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단하면 위험합니다.
특히 이번 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다르게 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 매수인에 대한 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건입니다. 따라서 일반적인 법률상 인수 계산과 특별매각조건이 이행된 경우의 실질 인수액을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 17 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 전용 20.77㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 12층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2021.10.01 |
| 소유자 | 이민희 (2022.01.28 소유권이전 · 거래가액 277,000,000원) |
| 감정가 | 272,000,000원 |
| 현재 최저가 | 174,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 277,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.29 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
이 사건의 말소기준권리는 2025.12.29 강제경매개시결정입니다. 그런데 박상희의 전입일과 확정일자는 모두 2022.01.28이고, 임차권등기 역시 2024.03.06에 이뤄졌습니다.
즉 임차인의 권리가 말소기준보다 앞서 있습니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 일반적인 경매 구조에서는 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 박상희 건물전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.01.28 확정 2022.01.28 임차권등기 2024.03.06 |
277,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 |
박상희는 실제 임차인으로 확인되는 1명입니다. 보증기관의 중복 승계신고자로 표시된 사람이 아니므로 임차보증금 277,000,000원을 실제 임차인의 보증금으로 판단합니다. 보증기관의 경매 신청채권액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
박상희의 임차권등기는 을구 1번에 기재되어 있으며, 임대차계약일은 2022.01.25, 점유개시일은 2022.01.28입니다. 배당요구 내역도 확인됩니다.
“특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건에 따라 보증공사의 잔액청구권 포기와 해당 임차권등기 말소가 완전히 이행된다면, 그 청구권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.따라서 보증공사가 포기하는 권리에는 실질 인수 0원을 적용하되, 확약 범위 밖에 박상희의 독립적인 보증금 반환청구권이 남아 있는지 확인이 필요합니다. 특별매각조건만으로 모든 잠재적 인수 위험이 무조건 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득가 — 인수 여부에 따라 판단이 달라진다
현재 최저가를 기준으로 일반적인 대항력 임차인의 보증금 인수를 계산하면 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 174,080,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 277,000,000원 |
| 집행비용 추정 | 3,237,120원 |
| 임차인 예상배당 | 170,842,880원 |
| 일반 계산상 인수액 | 106,157,120원 |
| 일반 계산상 실질취득 | 280,237,120원 (최저가 + 인수액) |
| 특별조건 이행 시 | 인수 0원 · 실질취득 174,080,000원 |
일반 계산상 인수액은 제공된 예상배당표 기준입니다. 특별매각조건에 따른 잔액청구 포기·말소가 해당 권리에 완전하게 적용되는 경우에만 인수 0원으로 판단하며, 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
이 경우 시세 비교 기준은 최저가 174,080,000원이 아니라 실질취득액 약 280,000,000원입니다.
④ 시세 비교 — 오래된 실거래에 주의
여의도써밋의 제시된 실거래는 총 5건으로, 평균 거래가는 287,900,000원입니다. 다만 거래 시점은 2021년 10월부터 2022년 1월까지입니다. 최신 거래 역시 2022.01에 이뤄졌습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 20.77㎡ | 7층 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 19.36㎡ | 10층 | 298,500,000원 |
| 2021.12 | 19.36㎡ | 11층 | 298,500,000원 |
| 2021.12 | 19.36㎡ | 12층 | 301,500,000원 |
| 2021.10 | 20.77㎡ | 8층 | 271,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 287,900,000원 |
과거 거래 평균 대비 현재 최저매각가의 비율은 60.5%입니다. 그러나 이 수치에는 반드시 주의가 필요합니다. 거래가 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 시장에서 동일한 가격으로 거래된다고 볼 근거가 부족합니다.
특히 가장 최근 거래는 2022년 1월의 270,000,000원입니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 일반 인수형의 실질취득액 280,237,120원은 이 거래가보다 높습니다. 따라서 일반 인수형 시나리오를 기준으로 이 물건이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특별매각조건이 완전히 이행돼 실질취득액이 174,080,000원이 되더라도, 과거 평균과의 차이를 곧바로 현재 시세 대비 할인 이익으로 계산해서는 안 됩니다. 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 박상희 보증금 | 277,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계 174,080,000원. 임차인의 미배당 보증금은 106,157,120원이며, 특별매각조건 적용 범위에 따라 매수인 부담 여부가 달라집니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액은 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 회차별 인수액 — 낙찰가만 내려가서는 해결되지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 일반적인 상황이라면, 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 취득 부담은 크게 달라지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 인수액 | 특별조건 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 64%) | 174,080,000원 | 106,157,120원 | 이행 시 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 139,264,000원 | 140,485,696원 | 이행 시 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 111,411,200원 | 167,948,557원 | 이행 시 실질 0원 |
유찰 후 금액은 가정된 회차별 시나리오입니다. 특별매각조건에 의한 인수 0원은 포기·말소가 해당 권리를 완전히 해소하는 경우에 한정합니다.
표에서 확인할 수 있듯 일반 인수형에서는 낙찰가가 떨어질수록 인수하는 보증금이 증가합니다. 따라서 최저가 하락만으로 실제 취득 부담이 크게 줄어들지 않습니다.
반대로 특별매각조건이 해당 보증금 반환청구권을 완전히 해소한다면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로, 매각가격이 내려가는 만큼 취득가격 자체가 낮아지는 구조가 됩니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 지하철 5호선 영등포시장역이 근거리에 있습니다. 인근 도로변에 버스정류장도 있어 교통 이용 편의는 비교적 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.10.01 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 여의도써밋은 21세대로, 대규모 아파트단지와 비교하면 거래 표본이 적어 개별 호실의 환금성 확인이 중요합니다.
- 토지. 준주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지는 평탄한 장방형으로, 남서측 및 북서측 포장도로와 접합니다.
- 토지 공시지가. 8,103,000원/㎡입니다. 토지면적은 410.0㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와 현황 사이에 별도 차이가 보고되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.28 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 의무와 경매 후 효력은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 제시된 거래는 2021~2022년 5건이며, 현재의 실거래 흐름을 직접 확인하기 어렵습니다. 동일 건물 내 최근 매매 및 임대수요를 확인할 필요가 있습니다.
특히 소규모 오피스텔이라는 점과 오래된 거래 표본은 향후 매도 가능 가격을 판단할 때 중요한 불확실성입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 보증금 잔액 반환청구권 포기의 주체와 범위, 임차권등기 말소의 이행 조건을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 관계. 임차권자 박상희와 경매신청채권자 주택도시보증공사 사이의 채권 양도·대위변제·승계 관계를 확인해야 합니다. 보증공사가 포기하는 범위 밖에 남는 임차인 권리는 별도로 검토해야 합니다.
- 인수액 확인. 일반 배당 기준 미배당 보증금은 106,157,120원입니다. 특별매각조건에 따른 실질 인수 0원 여부를 확정하지 못하면 이 금액을 위험액으로 고려해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 특별매각조건에 명시된 임차권등기 말소의 신청·처리 절차와 이행 책임을 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 점유 이전 여부를 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 등기부에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 관련 의무의 존속·소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 2021~2022년 거래 평균을 현재 시세로 사용하지 말고, 최근 동일 건물과 주변 유사 오피스텔 거래를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부 및 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 매각 일정. 2026.11.11 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 확약의 효력이 먼저다
여의도써밋 401호는 감정가 272,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 174,080,000원으로 낮아진 물건입니다. 하지만 보증금 277,000,000원의 대항력 임차인이 있으므로, 일반적인 경매라면 실질취득액이 보증금 수준으로 유지되는 인수형 구조입니다.
이번 사건의 결정적인 차이는 보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시한 특별매각조건입니다. 이 조건이 관련 임차권을 완전하게 해소하면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가를 중심으로 가격을 판단할 수 있습니다.
다만 임차권자 박상희 본인의 권리가 보증공사의 포기 대상에 완전히 포함되는지 확인되지 않은 상태에서 모든 인수 위험이 사라졌다고 단정할 수는 없습니다. 조건의 적용이 불완전하면 일반 계산상 106,157,120원의 인수 위험이 남습니다.
여기에 2021~2022년 실거래에 의존하는 시세 비교, 21세대 소규모 건물, 이미 진행된 2회 유찰을 함께 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.
종합 판단은 C등급(44점). 특별매각조건은 긍정적인 요소지만, 적용 범위의 확인이 필요하고 현재 시세 및 환금성에도 불확실성이 있습니다. 확약의 효력과 임차권 말소를 확인한 뒤에만 가격 메리트를 평가할 수 있는 물건입니다.
