서울남부지방법원 2025타경14146. 영등포동7가 ‘여의도써밋’ 4층 401호, 전용 20.77㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이민희가 2022.01.25 매매를 원인으로 거래가액 277,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 시기 박상희는 건물 전부를 보증금 277,000,000원에 임차해 2022.01.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.03.06 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
이 사건의 핵심은 통상적인 근저당 경매와 다릅니다. 등기상 말소기준은 2025.12.29 강제경매개시결정이고, 박상희 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보면 매수인 인수 대상입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 이 사건 권리분석의 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제4층 제401호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 20.77㎡ · 12층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2021.10.01 |
| 소유자 | 이민희 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 있다
말소기준은 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.06 을구 1번 박상희의 주택임차권은 보증금 277,000,000원, 전입 2022.01.28, 점유개시 2022.01.28, 확정일자 2022.01.28로 확인됩니다. 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인 1명입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 277,000,000원 | 2022.01.28 | 2022.01.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균 아래지만, 최신 거래보다 높다
여의도써밋 전용 20.77㎡ 및 인접 면적 거래 표본은 총 5건입니다. 평균 거래가는 287,900,000원, 최저 270,000,000원, 최고 301,500,000원이며 최신 거래는 2022.01 · 270,000,000원입니다. 데이터상 최저가 272,000,000원은 실거래 평균의 94.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 20.77㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 19.36㎡ | 10 | 298,500,000원 |
| 2021.12 | 19.36㎡ | 11 | 298,500,000원 |
| 2021.12 | 19.36㎡ | 12 | 301,500,000원 |
| 2021.10 | 20.77㎡ | 8 | 271,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 287,900,000원 |
평균만 보면 실질취득 272,000,000원이 287,900,000원보다 낮습니다. 그러나 최신 거래 자체는 270,000,000원으로 최저가 272,000,000원보다 낮고, 거래 표본의 마지막 시점도 2022.01입니다. 따라서 전체 평균 287,900,000원과 94.5%라는 수치만으로 현재 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 박상희 보증금 | 277,000,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 박상희 임차보증금 미배당액은 9,608,000원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 272,000,000원 | 9,608,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 217,600,000원 | 63,246,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 174,080,000원 | 106,157,120원 | 0원* |
대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 실제 시나리오도 272,000,000원에서 9,608,000원, 217,600,000원에서 63,246,400원, 174,080,000원에서 106,157,120원으로 룰상 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 있어 해당 임차권의 반환청구권 포기와 말소가 조건이므로 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑥ 민간임대주택등기 — 별도 확인 포인트
갑구에는 2022.01.28 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 것입니다. 이 등기는 말소기준인 2025.12.29보다 앞서 기재되어 있으므로, 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택 등의 공동주택과 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 5호선 영등포시장역과 버스정류장이 있어 교통 이용 편의는 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물이며 사용승인일은 2021.10.01입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 8,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 규모. 여의도써밋은 21세대이며, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 박상희 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 특별조건에 따른 말소 이행 방식과 시점을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.28 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 관계를 원본에서 점검하세요.
- 가격 판단은 최신 거래 우선. 평균 거래가 287,900,000원보다 최저가는 낮지만 최신 거래 270,000,000원보다 최저가 272,000,000원이 높습니다.
- 시세 표본의 시점. 거래 표본은 2021.10~2022.01이므로 현재 가격 판단에는 시간차가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차권 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 존재하지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 277,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 272,000,000원보다 커 위험한 인수형 경매입니다. 실제 배당 산식에서도 신건 기준 미배당액 9,608,000원이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어 실질 인수는 0원*, 실질취득은 272,000,000원으로 정리됩니다.
다만 권리가 단순한 것은 아닙니다. 선순위 임차권과 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있고, 인수 위험 해소가 특별조건에 의존합니다. 가격 역시 평균 287,900,000원만 보면 낮아 보이지만 최신 거래는 270,000,000원이고 시세 표본이 2022.01에서 끝납니다. 따라서 결론은 “특별조건 확인 시 인수 부담은 해소되지만, 권리 조건과 시세 최신성까지 확인해야 하는 물건”입니다.
