수원지방법원 2024타경84945. 용인시 처인구 유방동 대림스타빌 104동 3층 302호, 전용 49.66㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 표면만 보면 보증금 209,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 107,800,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 이금자에게 105,490,800원만 배당되고 103,509,200원이 부족한 것으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 해당 주택임차권등기의 매각 시 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 낙찰자가 떠안을 잔존 임대차보증금은 실질 0원입니다.

따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 확약 반영 실질취득 107,800,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 149,000,000원, 최신 거래는 2026년 1월 148,000,000원으로 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.3%입니다. 다만 최근 12개월 가격이 이전 거래군보다 32.1% 하락해 있으므로, 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 184,250,000원과의 단순 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원

말소기준은 2023.03.14 국 압류입니다. 실제 임차인 이금자의 주민등록일은 2021.04.26, 확정일자는 2021.04.27, 점유개시일은 2021.04.28로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 임차인·승계 현황 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 이금자 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로, 별도의 209,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이번 확약은 이금자와 연결된 해당 임차권에 적용됩니다. 현재 자료에는 이 확약의 적용 밖에 있는 독립적인 추가 실임차인은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선

대림스타빌 104동 전용 49.66㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 184,250,000원이지만 2021년 209,000,000원, 2022년 230,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래인 2025년 10월 150,000,000원, 2026년 1월 148,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 149,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득 107,800,000원은 최근 12개월 평균 149,000,000원의 72.3%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -32.1%의 하락 추세를 보입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 58.5%라는 수치만으로 “반값이라 싸다”고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 시장의 기준점은 148,000,000원~150,000,000원 거래와 149,000,000원 최근 평균입니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정 · 룰상 배당)

배당 계산상 이금자 보증금 부족분은 103,509,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 이 잔존 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감이 발생해 배당액이 달라질 수 있으나, 확약 대상 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수하지 않는다는 판단은 별도로 적용됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다

이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당액이 유찰할수록 늘어 단순 최저가만으로는 취득가를 판단할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 신청채권자의 대항력 포기·말소 동의 확약이 있어 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 각 회차에서는 그 회차의 매각가가 사실상 실질취득가가 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 용도. 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 다세대주택입니다. 대림스타빌 104동은 총 8세대입니다.
• 입지. 유방동 오리킹(용인점) 북동측 인근으로, 다세대주택 단지와 음식점·카페·공장·나지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 북서측으로 유림로147번길에 접합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 517.0㎡, 사다리형이며 8세대 다세대주택 1개동 대지로 이용 중입니다. 공시지가는 591,600원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래는 있으나 8세대 소규모 다세대이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 5.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 가격 외 환금성 리스크를 크게 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 신청채권자의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 해당 확약서와 매각물건명세서 원문에서 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 금지. 실제 임차인은 이금자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 표시는 이금자 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 실거래 평균 184,250,000원보다 최근 12개월 평균 149,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -32.1% 낮습니다. 최저가가 최근 평균의 72.3%라는 이유만으로 추가 하락 가능성과 환금성 리스크를 무시하면 안 됩니다.
• 5회 유찰의 의미. 현재 물건 자체가 5회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 5.0회입니다. 낮아진 가격은 할인인 동시에 시장 수요가 약하다는 신호입니다.
• 세금 압류 확인. 국·용인시·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 특히 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 점유관계 원본 대조. 감정 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다. 현재 점유와 인도 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 5회 유찰에는 이유가 있다”

이 사건의 첫인상은 보증금 209,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 매각가 107,800,000원 기준 룰상 미배당액도 103,509,200원에 달합니다. 하지만 매각물건명세서의 대항력 포기·말소 동의 확약을 적용하면 그 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않아 실질취득은 107,800,000원으로 정리됩니다.

가격은 최근 12개월 평균 149,000,000원의 72.3%로 내려와 있습니다. 다만 최근 시세 자체가 과거보다 -32.1% 하락했고, 물건은 5회 유찰됐으며 8세대 소규모 다세대입니다. 제공된 단지 경매 통계도 평균 5.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 확약으로 해소, 가격은 최근 시세보다 낮음, 그러나 환금성과 하락 추세 때문에 보수적 접근”입니다. 이 사건의 승부처는 더 이상 103,509,200원의 보증금을 떠안느냐가 아니라, 확약서의 효력을 원문에서 재확인한 뒤 5회 유찰된 다세대를 현재 시장에서 얼마나 쉽게 다시 처분할 수 있느냐입니다.