수원지방법원 2024타경87302. 화성시 반송동 아시아프라자 10층 1014호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박정숙이고, 2019.01.02. 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 세무서 압류가 아니라 그보다 앞선 이소영의 주택임차권입니다. 임차보증금은 110,000,000원, 전입·점유 개시는 2021.09.28., 확정일자는 2021.09.03.이며, 2023.10.05. 임차권등기가 접수됐습니다.
말소기준권리는 2024.03.18. 동화성세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자, 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 대항력·우선변제권을 갖는 구조입니다. 원래라면 현재 최저가에서 보증금이 전액 배당되지 않아 남는 18,975,800원이 매수인에게 넘어가는 형태지만, 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당받지 못한 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 확약 내용이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄문화센터로 61, 10층1014호 (반송동,아시아프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층 1014호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박정숙 (2019.01.02. 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (10회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,427,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 차단
실제 임차인은 이소영 1명입니다. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일한 채권으로 명시돼 있으므로 임차보증금 110,000,000원과 신청채권 114,427,670원을 서로 다른 채권처럼 단순 합산하면 안 됩니다. 2024.04.02. 서대전세무서장의 압류와 2024.09.11. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소영 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.09.28 | 2021.09.03 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 실질취득 — 유찰돼도 확약이 유지되면 인수 0원*
대항력 있는 보증금 110,000,000원이 최저가를 웃돌기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차의 룰상 인수액은 18,975,800원, 11회 유찰 시 37,260,640원, 12회 유찰 시 51,888,512원으로 증가합니다. 그러나 매각물건명세서의 인수조건변경 확약 내용대로라면 이 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 70% | 93,100,000원 | 18,975,800원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 56% | 74,480,000원 | 37,260,640원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 · 44.8% | 59,584,000원 | 51,888,512원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 미인수·매각 시 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 판단입니다. 표의 룰상 인수액은 확약을 적용하지 않은 배당부족 계산값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 이소영 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,427,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 18,975,800원입니다. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 반영 시 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층 1014호로, 위생·급배수·개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 입지. 화성시 반송동 동탄2동행정복지센터 북측 인근으로, 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 대로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(동탄(1)지구)이며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접합니다. 토지는 평지·정방형이고 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 6,837,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.21. 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자 판단을 바꾸는 핵심 문서입니다. 대항력 포기, 배당받지 못한 잔존 보증금 미인수, 매각 시 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 직전 원본에서 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 임차권등기 자체는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 확약에 따른 말소가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 중복채권 합산 금지. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하다고 명시돼 있습니다. 110,000,000원과 114,427,670원을 서로 별개 채권처럼 더하면 안 됩니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이미 10회 유찰됐습니다. 권리 외에도 오피스텔의 실제 거래가격·임대수요·관리비·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.21. 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 효력을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물은 없지만, 내부 상태와 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 결론은 확약서가 바꾼다”
표면만 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞서 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 최저가 93,100,000원에서는 실제로 배당부족분 18,975,800원이 생깁니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자의 대항력 포기와 잔존 보증금 미인수, 매각 시 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 그 조건이 그대로 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 회차 기준 93,100,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이미 10회 유찰된 오피스텔이고, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 현재 가격의 시장 매력을 증명할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권의 존재 자체가 아니라 확약서의 효력 확인, 그리고 93,100,000원이 실제 오피스텔 시세에서 경쟁력 있는 가격인지 별도로 검증하는 것입니다.
