수원지방법원 2024타경101239. 용인센트럴코업 7층 739호, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 116,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 9,553,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석에서는 먼저 임차인 김효영의 전입 시점과 보증금 확인이 필요합니다.
등기부상 현재 근저당권·압류는 없고, 과거 도드람양돈협동조합 근저당권과 학교법인단호학원의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 김효영의 전입일은 그보다 앞선 2022.05.10입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태라 대항력 가능성은 열려 있지만 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216, 7층739호 (역북동,용인센트럴코업) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 17층 중 7층 739호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이기태 (2021.11.02 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 9,553,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김효영 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 정리됐지만 임차인이 남는다
2017년 설정된 도드람양돈협동조합 근저당권은 2021.11.01 해지로 말소됐고, 학교법인단호학원의 전세권도 2020.12.30 해지로 말소됐습니다. 현재 경매절차상 기준이 되는 등기는 2024.12.13 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기부만 보면 매각으로 정리되는 구조가 단순해 보이지만, 그보다 앞선 전입일을 가진 임차인이 있어 등기부만으로 인수위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 먼저 확인할 항목
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효영 | 2022.05.10 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 9,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 571,954원 |
| 2. 경매개시결정 · 김효영 | 125,000,000원 | 8,981,046원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 신청채권자 미배당액은 116,018,954원입니다. 다만 이 계산은 임차인의 보증금·우선변제 범위가 확정되지 않은 상태의 배당 시나리오이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 매수인 인수액 0원 계산을 실제 인수위험 0원이라는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 별개인 권리 리스크
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 9,553,000원 | 8,981,046원 | 116,018,954원 |
| 8회 유찰 시 | 6,687,100원 | 6,166,732원 | 118,833,268원 |
| 9회 유찰 시 | 4,680,970원 | 4,196,713원 | 120,803,287원 |
현재 7회 유찰 상태에서 감정가 116,000,000원이 9,553,000원까지 내려왔고, 추가 유찰 시 6,687,100원, 4,680,970원 시나리오도 제시됩니다. 하지만 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가 하락 자체가 곧 실질취득가 하락을 의미한다고 볼 수 없습니다. 배당 후 남는 대항력 있는 보증금이 있다면 그 부분은 낙찰가 외 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 2021.10.05 생활숙박시설에서 오피스텔로 용도변경됐습니다.
- 입지. 용인시청 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·호텔·근린상가·아파트단지·관공서 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 전철 시청-용인대 역이 위치해 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 중 7층 739호이며 급·배수시설, 위생설비, 엘리베이터, 소화전, 도시가스, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 역삼도시개발지구 내 소재하며 집합건축물대장상 중심상업지역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김효영의 보증금이 얼마인지 확인해야 실질적인 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 배당요구는 2025.01.02 접수됐지만 확정일자와 우선변제 범위가 확인되지 않았습니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차인이 모두 김효영으로 나타나는 만큼 채권 발생 원인과 점유·임대차의 실질 관계를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 낙찰가와 인수액을 분리해서 계산. 7회 유찰된 최저가만 보지 말고 배당 후 남을 수 있는 임차보증금까지 포함해 실질취득가를 판단해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “955만원”보다 먼저 확인해야 할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 116,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 9,553,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수 기회가 아닙니다. 임차인 김효영은 2022.05.10 전입해 2024.12.13 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
특히 신청채권자와 임차인이 같은 김효영이라는 점도 실질 관계 확인이 필요한 요소입니다. 과거 근저당권·전세권이 이미 말소된 것은 긍정적이지만, 이 물건의 핵심 변수는 등기부가 아니라 임차보증금의 실제 금액과 배당 후 잔액입니다. 7회 유찰이라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있어도, 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 자체가 미정입니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
