수원지방법원 2024타경101239. 경기도 용인시 처인구 역북동에 있는 용인센트럴코업 7층 739호의 강제경매입니다. 감정가 116,000,000원인 오피스텔의 현재 최저매각가가 6,687,000원으로 내려왔다는 사실만 보면 매우 파격적인 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰에 따른 가격 하락이 아니라, 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금의 존재 여부입니다.
등기부상 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준권리는 2024.12.13의 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 김효영의 전입일은 2022.05.10로 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 전입이 실제 점유 및 적법한 임대차관계와 결합되어 대항요건을 충족하는지, 그리고 미배당 보증금이 얼마나 남는지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216, 7층 739호 (역북동, 용인센트럴코업) |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 생활숙박시설에서 용도변경 |
| 소유자 | 이기태 · 2021.11.02 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 6,687,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김효영 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13 · 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 등기부상 근저당권 | 현재 유효한 근저당권 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입에 주목
과거 도드람양돈협동조합의 근저당권은 2021.11.01 말소되었고, 학교법인단호학원의 전세권 역시 2020.12.30 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 권리가 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.12.13 강제경매개시결정입니다. 등기부상 현재 유효한 근저당권이 없어 이 경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 해당 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차관계 — 김효영의 법적 지위가 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효영 | 2022.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차관계 신고자 1명. 배당요구일 2025.01.02. 확정일자·보증금은 미확인 상태이며, 보증기관 대위변제 또는 승계 신고로 표시된 사항은 없습니다. 임대차계약과 점유관계 확인 전에는 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
가장임차인 또는 특수관계인일 가능성을 검토할 수 있으나, 이름이 같다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 신청채권액 125,000,000원 역시 확인 없이 임차보증금으로 동일시해서는 안 됩니다.
이 사건은 보증금과 실제 배당관계가 확인되지 않아 실질취득원가를 산출할 수 없습니다. 6,687,000원을 최종 취득원가로 판단하면 안 됩니다.
② 가격 분석 — 8회 유찰이 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 5.76%입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 이 오피스텔의 최근 실거래 가격과 실제 매수인 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 6,687,000원 | 5.76% | 118,833,366원 | 미확정 |
| 9회 유찰 시 | 4,680,900원 | 4.04% | 120,803,356원 | 미확정 |
| 10회 유찰 시 | 3,276,630원 | 2.82% | 122,182,349원 | 미확정 |
회차별 매각가와 미배당액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 채권 미배당액은 경매신청채권자의 미회수액이며, 매수인에게 그대로 인수되는 임차보증금이라는 의미가 아닙니다.
특히 임차보증금 인수가 발생하면 이후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 취득원가는 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 520,366원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김효영 | 125,000,000원 | 6,166,634원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 6,687,000원 |
매각대금 6,687,000원에서 집행비용 추정액 520,366원을 제외하면 신청채권자에게 돌아가는 예상배당액은 6,166,634원입니다. 신청채권액 125,000,000원 중 118,833,366원이 미배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
본 예상배당은 신청채권액을 기준으로 한 단순 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권관계 등은 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되는 것은 임차보증금 미상 상황을 해소한 결과가 아닙니다. 실제 대항력과 미배당 보증금에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 용인시청 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 호텔, 근린상가, 아파트단지, 관공서 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철 시청-용인대역이 위치하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물의 7층 739호입니다. 외벽은 석재붙임 및 시멘트몰탈 페인팅, 내벽은 페인팅·벽지마감 등이며 새시 이중창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 엘리베이터, 소화전, 도시가스설비 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 토지에 위치하며 북측 광대로, 서측 중로, 남측 소로에 접합니다. 역삼도시개발지구 내 소재하고 집합건축물대장상 중심상업지역입니다.
- 용도변경. 2021.10.05 생활숙박시설에서 오피스텔로 용도변경되었습니다. 현재 이용상태 역시 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 및 숙박시설·상업시설이 혼재한 건물 환경과 8회 유찰 이력을 고려할 때 재매각 수요와 실제 이용·수익 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 최근 거래가격에 근거한 환금성 평가는 아직 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 김효영의 실제 지위 확인. 강제경매 신청채권자와 전입자의 동일인 여부, 실제 임대차계약 존재 여부 및 점유관계를 확인해야 합니다. 단순한 동명이인 가능성도 배제해서는 안 됩니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 보증금 액수, 지급 사실, 확정일자, 임대차계약서 및 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권을 구분해 판단해야 합니다.
- 매수인 인수 여부 재확인. 단순 배당표상 인수 0원 추정을 확정적 권리분석 결과로 받아들여서는 안 됩니다. 미배당 임차보증금 승계 여부와 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 대조해야 합니다.
- 실질취득원가 기준 입찰. 최저가뿐 아니라 매수인이 부담할 수 있는 보증금, 명도비용과 기타 취득·보유비용을 함께 검토해야 합니다. 보증금 인수금액이 확인되지 않으면 입찰가 상한도 확정하기 어렵습니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 발생한 이유를 매각기일 이력, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 점유 상황과 대조해 검토해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 과거 생활숙박시설에서 오피스텔로 용도변경된 물건입니다. 건축물대장상 현황과 실제 사용형태, 임대 및 이용 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 거래 및 임대시장 확인. 동일 건물의 비교 가능한 오피스텔 실거래, 임대보증금 및 임대료 수준을 확인하고, 인수금액을 반영한 실질취득원가와 비교해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 문건접수 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 5.76% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 감정가 116,000,000원, 최저매각가 6,687,000원, 8회 유찰이라는 숫자만 보면 매우 저렴해 보이는 경매물건입니다. 그러나 임차인으로 표시된 김효영의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입자와 강제경매 신청채권자의 이름까지 같아 실제 임대차관계와 배당·인수구조를 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.
과거 등기상 담보권과 전세권이 말소되어 있다는 점은 긍정적이지만, 이것만으로 매수인 인수위험이 사라졌다고 할 수는 없습니다. 임차보증금 인수가 성립하는 경우 낮은 낙찰가만큼 인수 부담이 발생해 실질취득원가가 보증금 수준에 가까워질 가능성도 있습니다.
여기에 8회 유찰과 오피스텔의 실제 환금성 문제까지 고려하면, 단순히 감정가 대비 할인율이 높다는 이유로 적극 입찰할 상황은 아닙니다. 임대차관계 및 인수금액 확인 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮으냐가 아니라, 실제로 얼마를 부담해야 완전한 권리를 취득할 수 있느냐에 있습니다.
