수원지방법원 2024타경101505. 화성시 영천동 동탄아이티밸리지식산업센터 6층 614호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층 규모입니다. 현재 소유자는 한태희이며, 2020.09.10 소유권을 취득한 날 국민은행 앞으로 채권최고액 138,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.12.11 유에이치케이제육차유동화전문유한회사(양도인: 주식회사국민은행)의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.
임차인 김도형은 2022.07.18 전입했고 보증금 3,000,000원, 월차임 250,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2020.09.10보다 늦으므로 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라, 4회 유찰된 지식산업센터의 가격·환금성 판단에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101505 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 677-10, 6층614호 (영천동,동탄아이티밸리지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 · 제6층 제614호 · 지하2층 / 지상9층 |
| 소유자 | 한태희 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,493,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 126,581,537원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준은 2020.09.10 국민은행 근저당권 138,000,000원입니다. 그 이후인 2024.12.11 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 제이엠디주식회사와 주식회사생보부동산신탁·교보자산신탁주식회사·아시아신탁주식회사 사이의 신탁 등기는 등기부상 이미 말소된 상태로 정리돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도형 | 동탄IT밸리 1동 6층 614호 34.7100㎡ | 2022.07.18 | 3,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 30,493,000원으로 감정가 127,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 회차별 최저가입니다. 따라서 30,493,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 30,493,000원 | 108,455,874원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 21,345,100원 | 117,439,112원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 14,941,569원 | 123,727,379원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 948,874원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 138,000,000원 | 29,544,126원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,493,000원 가정 시 집행비용 948,874원을 제외한 29,544,126원이 근저당 배당에 사용되고, 근저당 기준 미배당은 108,455,874원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물현황도상 지식산업센터이며, 철근콘크리트구조 제6층 제614호입니다.
- 주위환경. 다원중학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 공장용지 3,009.2㎡, 사다리형 평지의 공업용 토지이며 공시지가는 1,619,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 30,493,000원은 감정가의 24.01%지만, 그것만으로 시장가 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 지식산업센터 이용성 확인. 감정평가상 지식산업센터이므로 실제 사용계획과 처분 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 김도형이 6층 614호 34.7100㎡를 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 크더라도 현재 분석상 그 금액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차 위험 신호. 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체를 수요·환금성 점검 신호로 보고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.09.10 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김도형의 전입은 2022.07.18로 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 평가할 수 없습니다. 현재 최저가 30,493,000원은 감정가 127,000,000원의 24.01%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 물건의 감정 이용상태도 지식산업센터입니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘싸다’고 결론내리는 것은 금물입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·이용성·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
