수원지방법원 2024타경102720. 용인시 처인구 김량장동의 현진에버빌 101동 2층 202호로, 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 전용면적은 54.95㎡이고 단지는 16세대, 사용승인일은 2020.09.02입니다.
권리분석의 핵심은 이창현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.02, 확정일자는 2022.04.18, 전입·점유개시는 2022.05.09이고 보증금은 250,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준으로 선언된 2024.12.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매각 시 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102720 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 학산로67번길 21-1, 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 54.95㎡ · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.05.02 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (7회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 표시 차이 | 등기사항증명서상 101동 · 현황 A동 표시 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
2020.09.07 설정된 상록신용협동조합 근저당권 2건은 2022.05.09 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 핵심은 2024.03.05 등기된 이창현의 주택임차권과 2024.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이창현의 전입·점유가 2022.05.09로 경매개시결정보다 앞서므로 본래는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.09 / 2022.04.18 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 확약 반영 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.05.09 / 2022.04.18 | 0원 | 승계 신고 | 우선변제 주장 | 중복 합산 금지 이창현 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 신고는 별도의 250,000,000원 임차보증금이 추가로 존재한다는 뜻이 아니라, 이창현 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 중복 신고이므로 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 확약은 이 임차권·승계관계에 관한 것이며, 확약 밖의 별도 임차인이 확인된 것은 아닙니다.
③ 가격 비교 — 106,820,000원은 낮지만 시세 표본이 너무 얇다
확인되는 같은 단지·동일 면적 실거래는 2022.05 한 건이며 거래금액은 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가 106,820,000원은 이 거래금액의 42.7%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 이 사건에서는 최저가가 곧 실질 취득가격의 출발점이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.95㎡ | 2 | 250,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 이창현 보증금 | 250,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 이창현 보증금의 미배당액 145,475,480원이 남습니다. 다만 매각물건명세서상 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격을 내려도 인수액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 · 감정가 49% | 106,820,000원 | 145,475,480원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 39% | 85,456,000원 | 166,482,208원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 31% | 68,364,800원 | 183,265,766원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 유찰로 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 싸게 낙찰받는 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조였습니다. 이 사건은 확약 때문에 그 연결고리가 끊겨 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 판단은 106,820,000원 자체와 환금성·현황 위험을 중심으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인초등학교 북측 인근. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 에버라인 용인중앙시장역이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 민간임대주택 등기와 현황조사상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 2층 202호이며 위생·난방·급배수·전기·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 6미터 포장도로와 접하고, 토지는 1,428.0㎡의 대지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·준보전산지·중점경관관리구역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,119,000원/㎡. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 대항력 포기, 잔존보증금 미인수, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 제출 주체를 매각기일 전 원문으로 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 이창현은 2024.03.05 배당요구가 있고, 보증기관 승계 신고는 2025.02.12입니다. 중복 보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
- 동 표시 확인. 등기사항증명서에는 101동, 현황은 A동으로 표시돼 있으므로 현장과 집합건축물대장을 함께 대조하세요.
- 주거용 이용 확인. 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔입니다. 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 단지 16세대, 확인 실거래 1건, 평균 유찰 7.0회라는 점을 감안해 최근 인근 오피스텔의 실제 매수 수요를 추가 점검하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 승부처다”
이 사건을 최저가 106,820,000원만 보고 접근하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 이창현의 250,000,000원 임차보증금은 전입·점유가 말소기준보다 앞선 선순위 구조라 원래라면 현재 회차에서 145,475,480원의 미배당 인수 위험이 발생합니다. 그러나 신청채권자가 대항력을 포기하고 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않도록 하며 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출해 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 더 이상 보증금 인수가 아니라 가격의 신뢰도와 환금성입니다. 확인되는 실거래 250,000,000원 대비 최저가는 42.7%지만 그 거래는 2022.05의 단 1건이고, 단지는 16세대이며 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 7회 유찰이 말해주는 저환금성까지 사라진 것은 아닙니다. 이 사건은 ‘권리는 확약 확인, 가격은 거래표본 보수적으로’가 결론입니다.
