수원지방법원 2024타경102720. 용인시 처인구 김량장동 ‘현진에버빌’ 제101동 2층 202호, 전용 54.95㎡의 주거용 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중이고, 등기사항증명서상 민간임대주택 등기도 확인됩니다. 소유자 박승준 씨가 2022년 5월 30일 거래가 250,000,000원에 취득한 뒤, 2024년 12월 19일 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받은 사건입니다.
권리분석의 출발점은 말소기준이 일반 근저당이 아니라 강제경매개시결정으로 잡혀 있다는 점입니다. 그보다 앞선 을구 4번 주택임차권등기와, 등기상 과거 근저당권 관련 기재를 그냥 넘기면 안 됩니다. 특히 임차인 이창현의 주민등록일자 2022.05.09, 확정일자 2022.04.18, 임차보증금 250,000,000원은 매각물건명세서가 명시한 핵심 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 학산로67번길 21-1, 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 전용 54.95㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 박승준 (2022.05.30. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심이다
실제 임차인은 이창현 1명으로 보아야 합니다. 별도로 보이는 ‘시보증’은 보증금 0원, 보증기관 대위·승계 성격으로 표시되어 있어 이창현 보증금의 중복 신고이지 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 보증금 총액은 250,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 확약 전후가 완전히 다르다
| 구분 | 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이창현 | 건물의 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 | 확정+배당요구 | 해당 없음 |
| 보증기관 | 시보증 | 주거 | 0원 | 중복신고 | 배당요구 | 대위·승계 |
원칙만 놓고 보면 이창현의 전입신고와 확정일자가 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 250,000,000원은 현재 매각가 218,000,000원을 초과하므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 커지고 매수인 실질취득은 결국 보증금 250,000,000원 수준으로 고정됩니다. 이 경우 시세 비교는 최저가 218,000,000원이 아니라 실질취득 250,000,000원으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 있어야 가격 메리트가 보인다
확인된 동일 전용 실거래는 2022년 5월, 전용 54.95㎡ 2층 250,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 218,000,000원은 이 실거래가의 87.2%입니다. 그러나 이는 확약으로 임차인 인수 0원이 확인되는 경우에만 의미가 있습니다. 확약을 배제하면 실질취득은 보증금 250,000,000원 수준이 되어 실거래가와 같아지고, 5회 유찰이라는 숫자만큼의 가격 메리트는 사라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.95㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | 54.95㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 이창현 보증금 | 250,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 상록신용협동조합 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 상록신용협동조합 | 2,340,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약 미반영 원칙 계산상 임차인 보증금 부족분은 35,852,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수위험 — 낙찰가가 내려가도 총액은 덜 내려간다
| 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 미반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 100%) | 218,000,000원 | 35,852,000원 | 253,852,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 80%) | 174,400,000원 | 78,841,600원 | 253,241,600원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 64%) | 139,520,000원 | 113,233,280원 | 252,753,280원 |
대항력 인수형 물건의 전형적인 착시가 여기 있습니다. 낙찰가만 보면 2.18억, 1.744억, 1.3952억으로 내려가지만, 보증금 250,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 미배당 인수가 늘어 총 부담이 보증금 250,000,000원 부근으로 붙습니다. 이 사건은 확약이 있어 그 부담이 해소되는지 확인하는 것이 입찰의 1순위입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철 에버라인 용인중앙시장역이 소재합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호이며, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가 1,119,000원/㎡, 토지면적 1,428.0㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 규모로 거래 표본이 적고, 확인된 실거래도 1건이어서 일반 아파트처럼 풍부한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서, 매각 시 말소 동의 확약서의 문구와 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 확약 대상 분리. 확약은 이창현 임차권등기에 관한 판단입니다. 확약 밖의 별도 점유자나 미상 임차관계가 확인되면 그 위험은 별도로 남습니다.
- 보증기관 중복신고 주의. ‘시보증’은 대위·승계 성격으로 보이며 보증금 0원입니다. 이창현 보증금 250,000,000원과 별도로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기. 등기상 민간임대주택 기재가 있으므로 매각 후 말소·승계·임대사업 관련 처리 가능성을 원본 서류로 점검하세요.
- 명도. 현황 주거용 이용 중인 오피스텔입니다. 임차권등기와 확약이 정리되더라도 실제 점유 상태, 이사 협의, 인도명령 절차는 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소규모 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 부담, 설비 상태를 현장 및 관리주체에 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세서·현황·실거래 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 가격 메리트의 전제”
이 사건은 겉으로는 최저가 218,000,000원이 실거래 250,000,000원의 87.2%라 매력적으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기 보증금이 250,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 다시 올라갑니다. 즉 싸 보이는 이유가 유찰 때문인지, 인수 부담이 가려져 있기 때문인지를 먼저 분리해야 합니다. 이 물건은 확약서가 유효하게 적용되어 이창현 임차권 인수가 실질 0원으로 정리되는 것이 확인될 때에만 가격 메리트가 살아납니다. 권리의 결론은 단순히 “싸다”가 아니라, “확약서 확인 후에만 접근 가능”입니다.