수원지방법원 2024타경103167. 수원시 팔달구 인계동 다원캐슬 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 따라서 아파트로 단순 가정해서는 안 됩니다. 감정가는 225,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 110,250,000원입니다.

권리의 핵심은 2022.05.16. 공덕농업협동조합 근저당보다 앞서 전입·확정일자를 갖춘 이현명입니다. 이현명은 2019.07.30. 전입·점유했고 2019.07.15. 확정일자를 받은 선순위 임차인으로, 통상 구조라면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 배당표도 현재 매각가에서 미배당 52,093,500원을 계산합니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 인수조건변경 확약서가 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’

말소기준은 2022.05.16. 공덕농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박지영의 소유권이전청구권 가등기, 주택도시보증공사 가압류, 현재 강제경매개시결정, 수원시·군포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년에 공덕농업협동조합이 신청했던 임의경매개시결정은 이후 말소됐고, 현재 진행 중인 사건은 2024.12.23. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

② 임차인 — 실제 3명, 보증기관 승계 1건은 중복 합산 금지

실제 임차인은 3명입니다. ‘시보증’은 보증기관의 대위·승계 신고로 유석주 관련 보증금의 중복 신고이며 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 유석주와 이연희는 모두 2022.05.16. 말소기준 근저당보다 뒤에 전입했기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 배당관계 확인사항이지만, 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 1.1025억 기준으로 본다

다원캐슬 비교 거래는 총 11건이며 평균 거래가는 203,181,818원, 최저 150,000,000원, 최고 260,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균 역시 203,181,818원으로 집계돼 있고, 현재 최저매각가 110,250,000원은 그 평균의 54.3%입니다.

중요한 점은 이 사건에서 가격 비교 기준을 110,250,000원 + 52,093,500원으로 잡지 않는다는 것입니다. 확약으로 이현명의 대항력과 잔존보증금 승계가 해소되므로 실질취득액은 현재 최저가인 110,250,000원입니다. 이는 최신 거래로 제시된 2021.11.의 150,000,000원보다도 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)

배당계산상 이현명 보증금 미배당액은 52,093,500원입니다. 다만 신청채권자가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원공업고등학교 북동측 인근. 아파트·다세대주택·상업용건물·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근과 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔). 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 11층 내 제4층 제403호입니다.
• 설비. 난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 북서측 약 12m 포장도로 접면. 공시지가 2,652,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등입니다.
• 규모·환금성. 다원캐슬은 8세대, 사용승인일은 2019.03.07입니다. 비교 거래가 11건 있으나 제시된 거래시점은 2021년이라 현재가 재확인이 필요합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 이현명 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의, 잔존보증금 비인수 문구가 매각기일 직전 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 가등기 성격 확인. 2022.08.24. 박지영 가등기는 말소기준 이후라 소멸 구조지만, 주의사항대로 담보가등기 여부 등 원문을 확인하세요.
• 후순위 점유자 확인. 유석주·이연희는 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현황조사와 명세서 최종본을 대조하세요.
• 보증기관 중복 제외. ‘시보증’은 유석주 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 더하지 마세요.
• 시세 최신화. 현재 최저가 110,250,000원은 제공된 비교 평균 203,181,818원의 54.3%지만 거래표본은 2021년입니다. 2026년 실거래·호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성·대출 조건을 전제하지 마세요.
• 세금·체납 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관할기관 및 관리주체 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 유효성이 먼저다”

이 물건은 겉으로 보면 선순위 임차인 때문에 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 자동 배당계산도 현재 회차에서 52,093,500원, 4회 유찰 시 73,787,600원, 5회 유찰 시 91,110,080원의 인수액을 계산합니다.

하지만 매각물건명세서에 제출된 대항력 포기·잔존보증금 비인수·임차권등기 말소 동의 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 정확도 규칙에 따라 확약이 유효한 이현명 관련 인수는 실질 0원으로 처리하며, 현재 회차의 실질취득액은 110,250,000원입니다. 제공된 거래 평균 203,181,818원의 54.3%이고 최신 거래 150,000,000원보다도 낮아, 가격 조건 자체는 세 차례 유찰 후 충분히 내려온 상태입니다.

다만 8세대 소규모 건물, 2021년에 머문 비교 거래, 확인이 필요한 가등기 성격, 보증금 미상 후순위 점유자라는 체크포인트가 남습니다. 그래서 결론은 가격은 매력권, 권리는 확약 원문 확인 후 확정입니다. 이 사건의 승부처는 더 이상 ‘52,093,500원을 인수하느냐’가 아니라, 확약서가 매각기일까지 그대로 유효한지를 마지막으로 확인하는 데 있습니다.