수원지방법원 2024타경104344. 경기도 용인시 기흥구 언남동 ‘까사90’ 701호로, 아파트 1세대입니다. 감정가는 3.22억원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 110,446,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로만 보면 감정가의 약 34%라 크게 저렴해 보이지만, 이 사건에서는 임차권등기된 이재열 씨의 보증금 3억원이 경매의 핵심입니다.
임차인은 2022.04.21. 전입했고 확정일자는 2022.04.06.이며, 주택 전부를 점유한 것으로 기재되어 있습니다. 대항력이 인정되고 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 현재 매각가 110,446,000원에서는 집행비용을 제외한 배당금 중 108,099,756원이 임차보증금에 배당되고, 191,900,244원이 미배당으로 남아 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 따라서 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경104344 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25, 7층701호 (언남동,까사90) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사노블피아 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 110,446,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재열 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 있으나, 임차보증금 인수가 핵심
말소기준권리는 2022.08.16. 설정된 을구 7번 전기동의 근저당권입니다. 이후 설정된 담보가등기, 국·지방세 압류, 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 8번 주택임차권은 별도 검토가 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 임차권 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이재열 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.04.21 / 2022.04.06 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
등기부상 임차권은 2024.04.26. 등기되었고, 매각으로 소멸 예정이나 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않을 수 있습니다.
② 시세 비교 — ‘최저가 1.1억’이 아니라 ‘실질취득 약 3억’으로 봐야 한다
CASA90은 총 80세대이며, 대상면적 48.98㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래를 중심으로 비교합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10 2.57억원과 2025.02 2.55억원으로, 최근 12개월 평균은 256,000,000원입니다. 최신 거래도 257,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.89㎡ | 10 | 257,000,000원 |
| 2025.02 | 49.89㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 48.98㎡ | 9 | 292,500,000원 |
| 2024.05 | 49.89㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 47.65㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2023.09 | 48.98㎡ | 6 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 49.89㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.98~49.89㎡ | 2건 | 256,000,000원 |
최근 12개월 평균 대비 실질취득 약 3억원은 약 117.2% 수준입니다. 최신 거래 257,000,000원보다도 높습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 최저매각가 자체와는 크게 차이가 있지만, 이 사건에서는 그 차이가 매수인의 이익으로 곧바로 연결되지 않습니다. 대항력 있는 보증금 인수가 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1%) | - | 2,346,244원 |
| 1. 임차인 이재열 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 108,099,756원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 전기동 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 뉴대명대부 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 경매개시결정 · 이재열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매각가 110,446,000원에서는 임차인 보증금 부족분이 191,900,244원 남습니다. 이 부족분이 실제 매수인에게 승계될 경우 낙찰가를 더 낮춰도 총 실질취득액이 보증금 3억원에 수렴하는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구성동주민센터 남서측 인근에 위치하며 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스정류장 인근으로 대중교통여건은 무난합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. CASA90은 80세대이고 최근 거래는 2.00억~3.49억원으로 편차가 있습니다. 경매물건 평균 유찰 6.5회, 매각률 0.0%라는 점은 경매시장 내 환금성 판단에 불리한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득을 먼저 계산. 현재 최저가 110,446,000원만 보지 말고 보증금 300,000,000원과 미배당 부족분 191,900,244원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 동일성 확인. 임차인 이재열이 등기부상 권리자·채무자와 동일하게 표시되는 점은 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 계약서·점유·전입·보증금 지급관계 확인이 중요합니다.
- 조세 우선순위 확인. 기흥세무서 관련 법정기일 선행 조세가 있고 약 8,993,940원으로 기재되어 있으므로 실제 배당표와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 담보가등기 확인. 갑구 11번 가등기는 종류 확인 필요 사항으로 표시되어 있으므로 원인과 효력을 다시 확인하세요.
- 유찰만 믿지 않기. 경매 평균 6.5회 유찰이라는 시장 특성이 있으므로 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 실제 배당표를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.1억 ≠ 취득가 1.1억”
이 사건의 핵심은 가격표에 적힌 110,446,000원이 아닙니다. 대항력 있는 이재열 씨의 보증금 300,000,000원이 전액 배당되지 않는다면 그 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다. 현재 회차에서 부족분은 191,900,244원이고, 낙찰가와 합친 실질 부담은 302,346,244원에 이릅니다.
최근 12개월 평균 실거래는 256,000,000원, 최신 거래는 257,000,000원이고 최근 추세는 -5.8%입니다. 따라서 현재 회차는 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 실제 인수구조까지 합산하면 시세보다 비싼 취득이 됩니다. 여기에 경매물건 평균 6.5회 유찰, 매각률 0.0%, 가장임차인 의심, 조세 우선순위 및 담보가등기 확인 필요성까지 겹칩니다. 이 사건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘정말 얼마를 떠안게 되는가’를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
