수원지방법원 2024타경104344. 경기도 용인시 기흥구 언남동에 있는 까사90(CASA90) 7층 701호 아파트입니다. 전용면적은 48.98㎡, 2018년 준공된 80세대 규모 건물입니다. 감정가 322,000,000원에서 네 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 77,312,000원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 24%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다.
그러나 등기부와 임차관계를 함께 읽으면 전혀 다른 계산이 나옵니다. 임차인 이재열은 2022년 4월 20일 점유를 시작하고 4월 21일 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 그보다 앞선 4월 6일입니다. 말소기준권리인 전기동의 근저당권은 2022년 8월 16일 설정됐습니다. 즉 임차인의 대항요건과 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다.
이 임차인은 보증금 300,000,000원에 대하여 우선변제권도 갖고 있으나, 낮은 매각대금으로는 보증금을 전액 배당받을 수 없습니다. 더욱이 매각물건명세서는 을구 8번 주택임차권등기는 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않는다고 명시합니다. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 미배당 보증금의 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경104344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25, 7층 701호 (언남동, 까사90) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.98㎡ · 지하 1층, 지상 10층 건물 중 7층 |
| 건물정보 | 까사90(CASA90) · 80세대 · 2018.06.26 준공 |
| 소유자 | 주식회사노블피아 (2019.07.24 소유권이전) |
| 감정가 | 322,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,312,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 이재열 · 청구액 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.16 전기동 근저당권 · 채권최고액 42,000,000원 |
| 임차인 | 이재열 · 실제 임차인 1명 · 보증금 300,000,000원 |
| 예상 인수보증금 | 224,479,616원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득 추정 | 301,791,616원 (낙찰가 + 예상 인수보증금) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인
권리관계는 단순한 후순위 근저당 소멸 사건이 아닙니다. 말소기준권리의 설정일보다 임차인의 주민등록과 점유개시일이 빠르다는 점이 결정적입니다. 확정일자도 말소기준보다 앞서 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 실제 배당요구도 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 승계 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이재열 건물의 전부 · 주거용 |
전입 2022.04.21 확정 2022.04.06 점유개시 2022.04.20 |
300,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
미배당 승계
배당요구 2024.04.26 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 보증금 신고는 확인되지 않습니다. 이재열은 임차인이면서 동시에 이 강제경매의 신청채권자입니다.
임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2024년 4월 26일에 이루어졌습니다. 그러나 임차인의 대항요건은 그보다 앞선 2022년 4월에 형성되어 있습니다. 따라서 임차권등기일이 늦다는 사실만으로 매수인의 인수 책임이 사라지지는 않습니다.
③ 배당 시뮬레이션 — 7,731만원 낙찰 시
현재 최저매각가 77,312,000원에 낙찰된다고 가정합니다. 집행비용 1,791,616원을 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 75,520,384원입니다. 보증금 300,000,000원에서 이를 제외한 224,479,616원이 매수인에게 인수될 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,791,616원 |
| 1. 임차인 이재열 · 우선변제 | 300,000,000원 | 75,520,384원 |
| 2. 근저당 · 전기동 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 뉴대명대부 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 이재열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 | 300,000,000원 | 224,479,616원 |
위 배당표는 제공된 집행비용 및 임차인 우선배당 가정에 따른 추정치입니다. 집행비용과 임차인 배당액의 합계는 77,312,000원입니다. 후순위 경매신청채권 표시는 임차보증금과 별개의 추가 보증금이 아니며, 동일 채권의 중복 회수를 뜻하지 않습니다. 당해세·선순위 조세 등의 실제 배당순위 및 배당액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 인수가 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받는 금액이 줄어들고 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금은 늘어납니다. 이 사건도 그 구조가 그대로 적용됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 24.01% |
77,312,000원 | 224,479,616원 | 301,791,616원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
54,118,400원 | 247,255,731원 | 301,374,131원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 11.76% |
37,882,880원 | 263,199,012원 | 301,081,892원 |
이것이 대항력 있는 보증금 인수형 경매의 핵심 구조입니다. 보증금 300,000,000원이 실질취득의 기준점처럼 작용하며, 현재 시뮬레이션에서는 집행비용으로 매각대금에서 차감되는 1,791,616원만큼 실질취득 합계가 그보다 높게 계산됩니다. 취득세와 별도의 명도·관리비 등 추가 지출은 위 금액에 포함되지 않았습니다.
⑤ 시세 분석 — 실제로는 최근 거래보다 비싸다
까사90은 80세대 규모의 아파트입니다. 유사 전용면적 거래를 기준으로 최근 거래 집계 2건 평균은 256,000,000원이고, 확인된 최신 거래는 2025년 10월 257,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -5.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.89㎡ | 10층 | 257,000,000원 |
| 2025.02 | 49.89㎡ | 8층 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 48.98㎡ | 9층 | 292,500,000원 |
| 2024.05 | 49.89㎡ | 7층 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 47.65㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6층 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6층 | 280,000,000원 |
| 2023.09 | 48.98㎡ | 6층 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 49.89㎡ | 8층 | 280,000,000원 |
| 최근 거래 집계 평균 | 유사면적 | 2건 | 256,000,000원 |
과거 2023년 9월에는 349,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 이후 2024년에는 200,000,000원에서 292,500,000원까지 거래가격이 크게 벌어졌습니다. 최근 확인된 거래는 255,000,000원과 257,000,000원입니다. 과거 고가 사례를 포함한 전체 평균 268,166,666원보다는 최근 거래 평균 256,000,000원을 우선해 가격을 판단하는 편이 타당합니다.
가격 추세도 우호적이지 않습니다. 최근 거래가격의 과거 대비 추세가 -5.8% 하락으로 나타납니다. 여기에 까사90 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.6회입니다. 이러한 이력은 해당 건물에서 경매 매수 수요가 제한적일 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다. 다만 거래 표본이 적고 유찰 이력만으로 향후 낙찰률이나 실제 매도가격을 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 언남동 구성동주민센터 남서측 인근입니다. 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수·급탕·냉난방·소화·승강기 및 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 2,285,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 취득 시 적용 사항도 확인이 필요합니다.
- 공부상 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 사용·점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 80세대 규모로 거래 표본이 제한적이며, 과거 거래가격 편차도 큽니다. 최근 가격 추세 -5.8%와 단지 경매 평균 유찰 6.6회를 함께 고려하면 매도 시 가격 및 소요기간에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 임차인 인수액 확정. 임차보증금 300,000,000원 중 미배당액을 누가 부담하는지 매각물건명세서 원본과 배당순위에 따라 확인해야 합니다. 기본 시뮬레이션상 인수액은 224,479,616원입니다.
- 선순위 조세. 기흥세무서의 법정기일이 빠른 조세 약 8,993,940원에 대한 실제 우선배당 범위, 조세안분 및 배당 시 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대차의 진정성. 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 점을 고려해 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 주민등록, 실제 점유 및 채권관계를 교차 검증해야 합니다.
- 임차권등기 존속. 을구 8번 임차권등기는 보증금 전액 미배당 시 말소되지 않는 것으로 명시되어 있습니다. 배당 후에도 남는 권리와 보증금 반환에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 담보가등기 확인. 갑구 11번 김일엽의 가등기는 말소기준 이후인 2022.08.17 접수된 권리로 매각 소멸 예정입니다. 매매예약에 따른 가등기의 성격과 담보가등기 관련 기록을 원본으로 확인해야 합니다.
- 압류 및 체납. 기흥세무서, 용인시, 국민건강보험공단의 압류 내역과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 등기상 압류 소멸과 우선배당에 따른 인수액 변화는 구분해서 보아야 합니다.
- 명도·실점유. 과거 임차인의 점유개시 사실만으로 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현 점유자와 임차권 존속 여부를 확인하고 인도 및 보증금 정산 계획을 마련해야 합니다.
- 관리비·추가비용. 공용관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 수리비를 별도로 계산해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 거래 집계가 2건으로 적으므로 동일 건물 내 최신 거래, 인근 유사물건, 현재 매물과 701호의 상태를 비교해야 합니다. 과거 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “낙찰가 7,731만원 ≠ 취득가 7,731만원”
이 물건의 가장 큰 함정은 숫자 하나를 잘못 선택하는 데 있습니다. 감정가 322,000,000원과 최저가 77,312,000원만 나란히 놓으면 큰 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 임차인 이재열의 300,000,000원 보증금과 선행 대항력을 반영하면 이야기가 달라집니다.
현재 배당 가정에 따르면 매수인이 인수할 미배당 보증금은 224,479,616원, 실질취득은 301,791,616원입니다. 최근 거래 평균 256,000,000원과 최신 거래 257,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 최근 가격 추세 -5.8% 하락, 평균 6.6회 유찰, 선순위 조세 배당 가능성이 함께 존재합니다.
추가 유찰이 진행되어 최저가가 더 내려가더라도 인수보증금이 늘어나 실질취득은 여전히 약 3억원에 머무르는 구조입니다. 따라서 이 사건은 단순히 낮은 최저가를 노리는 물건이 아니라, 임차권의 진정성과 인수 범위, 우선 조세, 실질취득 총액을 먼저 확인해야 하는 고위험 물건입니다.
결론: 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 권리·배당 위험이 해소되지 않은 상태에서 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.
