수원지방법원 2024타경104344. 용인시 기흥구 언남동 까사90 7층 701호, 전용 48.98㎡ 아파트입니다. 이 물건은 “1회 유찰로 최저가가 2.25억까지 내려왔다”는 표면 가격만 보면 싸 보입니다. 실제로 제공된 실거래 평균 268,166,666원과 단순 비교하면 최저가는 평균의 84.1%입니다. 그러나 이 사건은 단순 가격형이 아니라 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 이재열은 전입 2022.04.21, 확정일자 2022.04.06, 보증금 300,000,000원이고, 말소기준권리인 2022.08.16 전기동 근저당보다 앞섭니다.
따라서 시세 비교는 최저가 225,400,000원이 아니라, 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금을 더한 실질취득 303,955,600원으로 해야 합니다. 이 금액은 제공된 실거래 평균 268,166,666원의 113.3%입니다. 즉 현재 회차 기준으로는 “유찰되어 싸진 물건”이 아니라, 임차보증금 인수 때문에 시세 평균보다 비싸지는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경104344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25, 7층701호 (언남동, 까사90) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.98㎡ · 지하1층 지상10층 중 7층 701호 |
| 소유자 | 주식회사노블피아 (2019.06.17 매매, 2019.07.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재열 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.16 을구 7번 전기동 근저당권입니다. 문제는 임차인 이재열의 전입신고일이 2022.04.21로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 보증금 300,000,000원, 확정일자 2022.04.06, 배당요구일 2024.04.26으로 우선변제권도 행사하지만, 현재 최저가 기준 배당은 221,444,400원에 그치고 부족분 78,555,600원이 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
제공 데이터상 임차인은 이재열 1명입니다. is_guarantor 및 is_subrogation 값은 모두 false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 보증금 합산 이슈는 없지만, 이 임차인의 보증금 자체가 매수인 인수 리스크의 중심입니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재열 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2022.04.21 | 2022.04.06 | 2024.04.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 비교
까사90의 제공 실거래 표본은 9건이고, 평균은 268,166,666원입니다. 최저가는 실거래 평균의 84.1%로 보이지만, 이 사건의 실제 비교 대상은 최저가가 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득 303,955,600원은 실거래 평균 대비 113.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.89㎡ | 10 | 257,000,000원 |
| 2025.02 | 49.89㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 48.98㎡ | 9 | 292,500,000원 |
| 2024.05 | 49.89㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 47.65㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2023.09 | 48.98㎡ | 6 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 49.89㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 268,166,666원 |
실거래 범위는 200,000,000원~349,000,000원이고, 감정가 322,000,000원은 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 현재 실질취득가 303,955,600원이 평균 268,166,666원을 넘어선다는 점입니다. 최저가 225,400,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,955,600원 |
| 1. 임차인 이재열 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 221,444,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 노량진새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 이재철 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 이열 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 전기동 | 42,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 뉴대명대부 | 220,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 경매개시결정 · 이재열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 이재열은 보증금 300,000,000원 중 221,444,400원만 배당받고, 부족분 78,555,600원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 명세서 비고에는 신청채권자 겸 임차인보다 법정기일이 빠른 조세 8,993,940원 확인 필요 문구가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 최저가, 올라가는 것은 인수액
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 225,400,000원 | 221,444,400원 | 78,555,600원 | 303,955,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 145,228,920원 | 303,008,920원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 191,900,244원 | 302,346,244원 |
⑥ 특수 리스크 — 관계인 의심, 가등기, 선순위 조세 확인
- 임차인과 신청채권자 동일. notes에는 임차인 이재열이 등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다고 기재되어 있습니다. 단, 데이터상 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 표시되어 있어, 이를 무시하고 인수 0원으로 볼 수는 없습니다.
- 갑구 9번 담보가등기. 2022.04.26 김일엽 명의 소유권이전담보가등기가 있고, 2022.07.15 9번 가등기말소 기재가 있으나 notes에는 갑구 9번 가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다. 원본상 잔존·말소 범위를 확인해야 합니다.
- 갑구 11번 담보가등기. 2022.08.17 김일엽 명의 소유권이전담보가등기는 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸 표시되어 있으나, notes에는 종류 확인 필요가 함께 표시되어 있습니다.
- 국세·지방세 압류 3건. 국, 용인시, 국민건강보험공단 압류가 있고, 명세서 비고에는 신청채권자 겸 임차인보다 법정기일이 빠른 조세 8,993,940원 확인 필요가 있습니다. 실제 배당에서 조세가 앞서면 임차인 배당이 줄고 인수액이 늘 수 있습니다.
- 확약 없음. 제공 notes에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서 문구가 없습니다. 따라서 임차인 이재열의 미배당 보증금 인수는 실질 0원으로 처리할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 구성동주민센터 남서측 인근입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 주택까지 차량 진·출입이 가능하고, 노선버스정류장 인근에 소재하여 대중교통 여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상10층 건물 내 7층 701호입니다. 위생·급배수·급탕, 냉난방, 소화, 승강기 및 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제·토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역 저촉 등이 표시되어 있고, 공시지가 2,285,000원/㎡, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. CASA90은 80세대, 사용승인일 2018.06.26으로 제공되어 있습니다. 복합 통계상 평균 유찰 6.7회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있어 가격·권리 리스크를 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단 기준은 225,400,000원이 아니라 현재 실질취득 303,955,600원입니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 명세서상 보증금 전액 배당되지 않으면 을구 8번 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 문구가 있습니다.
- 조세 선순위 확인. 법정기일이 빠른 조세 8,993,940원은 배당에서 임차인보다 앞설 수 있어 인수액을 늘리는 방향으로 작용할 수 있습니다.
- 관계인·가장임차인 쟁점 확인. 임차인과 신청채권자 동일 이슈는 리스크이자 쟁점입니다. 다만 확정적으로 배제된 자료가 없으므로 인수 0원으로 낙관하면 안 됩니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 9번·11번 담보가등기의 종류와 말소 범위를 원본 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘유찰 할인’이 아니라 ‘보증금 인수’가 본체다
이 사건의 결론은 분명합니다. 현재 최저가는 225,400,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 매수인은 배당 후 부족분 78,555,600원을 떠안을 수 있습니다. 그래서 현재 실질취득은 303,955,600원이고, 이는 실거래 평균 268,166,666원의 113.3%입니다. 1회 유찰이라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 권리 구조를 반영하면 싸지 않습니다.
확약서나 대항력 포기 자료는 제공되어 있지 않습니다. 오히려 명세서에는 임차보증금 전액 배당이 되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는다고 기재되어 있고, 선순위 조세 확인 문구와 가등기 확인 필요 문구도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트보다 인수·말소·배당 리스크가 먼저인 고위험 권리분석형 물건입니다.