* 실질취득은 최저가 낙찰 및 확인된 인수권리 0원을 전제로 한 금액입니다. 취득세, 명도비, 체납관리비 등 부대비용과 미확인 권리 부담은 포함하지 않았습니다.
수원지방법원 2025타경29. 경기도 오산시 세교동의 더퍼스트타워세교, 지하 2층 비202호입니다. 이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 단연 17,883,000원입니다. 감정가는 152,000,000원이었지만 6회 유찰되면서 최저매각가가 감정가의 11.77% 수준에 도달했습니다.
권리의 기본 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 문상열 명의의 부동산에 2021년 8월 5일 농협은행주식회사의 채권최고액 75,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 후순위 근저당과 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 권리관계가 비교적 단순하다는 사실과 투자 대상의 매력도는 다릅니다. 지하 2층에 있는 공장 용도 집합건물이라는 특성을 고려하면, 실제 사용 가능성·임대수요·관리비·매각 유동성까지 함께 확인해야 합니다. 특히 반복 유찰은 가격이 충분히 낮다는 증명이 아니라 시장에서 계속 낙찰되지 않았다는 사실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경29 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 독산성로 425(세교동), 더퍼스트타워세교 지2층비202호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 위치 | 지하 2층, 지상 10층 건물 중 지하 2층 비202호 |
| 사용승인일 | 2021.02.26 |
| 소유자 | 문상열 (단독소유) |
| 감정가 | 152,000,000원 |
| 최저매각가 | 17,883,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 경매 청구금액 | 52,969,546원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.05 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 75,600,000원 |
| 선순위 근저당 승계 | 2025.08.07 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 농협은행 근저당
핵심은 2021.08.05 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 75,600,000원이며, 해당 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 천만석의 근저당권과 관련 압류, 국의 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2023년 주식회사한국소방엔지니어링 명의로 설정됐던 30,000,000원 근저당권은 2023.05.24 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 후순위 근저당권과 구분해야 합니다.
또한 2025.08.07 선순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 농협은행 근저당권부 채권의 승계이며, 별도의 새로운 근저당 채무가 추가된 것으로 합산하면 안 됩니다. 권리 이전으로 기존 근저당권의 말소기준일이 새로 설정되는 것도 아닙니다.
후순위 소멸: 천만석 근저당권, 근저당권부채권 압류, 국의 압류, 경매개시결정
이미 말소: 하나자산신탁 신탁등기, 한국소방엔지니어링 근저당권
명세서상 인수: 0원
② 점유·임대관계 — 인수 0원과 점유 확인은 별개
임차인 신고 내역은 확인되지 않고 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리로 명시된 사항은 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리와 예상배당을 기준으로 한 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 내부 확인을 위한 현장조사에서도 이해관계인의 협조가 어려워 건축물대장 현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 평가했습니다. 그러므로 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 점유자 부재를 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 11.77%, 그래도 시세 검증이 먼저
이번 회차 최저매각가 17,883,000원은 감정가 152,000,000원의 11.77%입니다. 6회 유찰이라는 이력까지 고려하면 가격 하락 폭이 큰 것은 분명합니다.
그렇지만 감정가와 현재 거래 시세는 다릅니다. 더퍼스트타워세교의 유사한 공장 용도 호실, 특히 지하층의 최근 거래·매물·임대수익 수준을 확인하지 않은 상태에서는 현재 최저가가 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 721,894원 |
| 1. 선순위 근저당 · 농협은행주식회사 농업협동조합자산관리회사로 권리 이전 |
75,600,000원 | 17,161,106원 |
| 2. 후순위 근저당 · 천만석 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 · 매각대금 | — | 17,883,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 721,894원을 제외한 17,161,106원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추산됩니다. 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
채권최고액 기준 총 채권액은 147,600,000원, 예상 배당금은 17,161,106원, 미배당액은 130,438,894원입니다. 이 미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 금액이며 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
근저당권 채권최고액 기준의 추정배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 확정 채권액, 조세채권의 법정 우선순위, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 국의 압류가 있어 조세 관련 배당순위를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 미배당은 증가하지만 인수와 다르다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 감정가 11.77% |
17,883,000원 | 17,161,106원 | 130,438,894원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
12,518,100원 | 11,892,774원 | 135,707,226원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.76% |
8,762,670원 | 8,204,942원 | 139,395,058원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 다만 현재 확인된 권리분석을 전제로 하면 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자의 배당 부족을 낙찰자의 보증금 또는 채무 인수로 잘못 더해서는 안 됩니다.
반대로 인수가 0원이라는 이유만으로 다음 회차 가격이 적정하다고 판단할 수도 없습니다. 지하층 공장 용도 물건은 낙찰가 자체와 실제 활용 가능성을 함께 평가해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 세교동 소재 지하철 1호선 세마역 북서측 인근입니다. 주변은 아파트형공장, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 세마역과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·소화, 승강기 및 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 층수와 용도. 대상은 지하 2층 비202호이며 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 일반 사무실이나 상가와 동일한 수요를 전제로 해서는 안 됩니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 약 40m, 북측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 차량 접근 가능성과 해당 호실의 실제 물류 접근성은 구분해 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 9,442.7㎡, 공시지가는 1,899,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 실제 거래 적용관계를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 현장조사가 제한됐으므로 실제 시설·누수·설비 상태가 양호하다고 확정할 수는 없습니다.
- 환금성. 지하층 공장 용도라는 특수성과 6회 유찰 이력을 고려하면 매수 수요와 재매각 기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 확인된 최근 거래가격 없이 가격 우위를 단정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 더퍼스트타워세교 내 유사한 공장 용도 호실, 특히 지하층의 실거래와 실제 거래 가능한 매물가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 임대수익 검증. 실제 임대 가능한 업종, 주변 임대료, 공실 가능성, 관리비 부담 및 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 분류상 근린시설과 공부상 공장(지식산업센터) 표기를 구분하고, 건축물대장·관리규약·사용 제한을 대조해야 합니다.
- 현장조사. 지하 2층 호실의 출입 동선, 주차장과의 연결, 채광·환기, 누수, 설비 및 현재 사용 상태를 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐습니다.
- 점유·명도. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 점유 원인, 보증금 및 대항력 관련 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다. 명세서상 인수권리 없음과 명도비용 없음은 다른 문제입니다.
- 세금·압류. 국의 압류가 등기돼 있으므로 조세채권의 법정 우선순위와 배당 가능성을 확인해야 합니다. 압류등기의 매각 소멸과 세금 배당순위는 별도로 판단해야 합니다.
- 근저당 승계 확인. 2025.08.07 선순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 최신 등기부와 배당 관련 서류에서 확인해야 합니다. 원래 근저당권과 승계권리를 중복 채무로 계산하면 안 됩니다.
- 관리비 체납. 미납관리비, 특히 공용부분에 관한 비용과 관리단에서 청구할 수 있는 항목을 확인해야 합니다. 저가 낙찰일수록 부대비용의 영향이 커집니다.
- 유찰 회차. 현재 최저가 17,883,000원, 추가 유찰 시 시나리오 12,518,100원 및 8,762,670원을 구분하되, 실제 매각기일과 최저가 변경 여부는 법원 공고로 재확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰은 할인 증명서가 아니다”
더퍼스트타워세교 지하 2층 비202호는 감정가 152,000,000원에서 최저가 17,883,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리가 명확하고 명세서상 인수권리가 없다는 점에서는 권리구조가 비교적 단순합니다. 기존 농협은행 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전도 별도 중복 채무가 아닙니다.
하지만 가격 판단에는 다른 결론이 필요합니다. 6회 유찰된 지하 2층 공장(지식산업센터)이고, 내부 확인과 임대관계가 불명확하며, 검증된 최근 거래가격을 기준으로 한 가격 우위도 확정되지 않았습니다. 예상 배당의 미배당액 130,438,894원은 매수인 인수액이 아니지만, 권리 인수가 없다는 사실만으로 활용·명도·환금성 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 권리구조는 비교적 단순, 가격 적정성은 미검증, 입찰 판단은 보류입니다. 감정가 대비 큰 하락을 투자수익으로 간주하기보다, 동일 건물 지하층의 실거래·임대수익과 실제 사용 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.