수원지방법원 2025타경29. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 지하 2층 B202호입니다. 사건의 말소기준권리는 2021.08.05 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 75,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 천만석 근저당권 72,000,000원, 해당 근저당권부채권 압류, 동화성세무서장 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 한국소방엔지니어링의 30,000,000원 근저당권은 2023.05.24 해지로 이미 말소됐습니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 내부 확인이 어려워 건축물 현황도·외관·탐문을 기준으로 평가했으며, 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 따라서 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경29 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 독산성로 425(세교동), 지2층비202호 (세교동,더퍼스트타워세교) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하 2층 제비202호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 · 사용승인일 2021.02.26 |
| 소유자 | 문상열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 25,547,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 52,969,546원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.08.05 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2023.07.24 설정된 천만석 근저당권 72,000,000원과 2023.08.01 양주시의 근저당권부채권 압류, 2024.07.15 국의 압류, 2025.01.03 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기부에는 2025.08.07 농협은행의 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용도 기재되어 있습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 채권 이전으로 기록된 사항입니다.
② 가격과 유찰 — 감정가 대비 16.81%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차 최저가는 25,547,000원으로 감정가 152,000,000원의 16.81% 수준이며 이미 5회 유찰됐습니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 17,882,900원, 7회 유찰 시 12,518,030원으로 내려갑니다. 그러나 감정가 대비 낙폭은 곧바로 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
특히 이 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 지하 2층에 위치합니다. 따라서 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가하기보다, 같은 건물·같은 용도의 실제 거래와 임대·점유 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다. 5회 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 앞선 가격대에서 매수하지 않았다는 결과이므로, 낮아진 최저가만을 근거로 ‘싸다’고 결론 내리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 859,846원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 75,600,000원 | 24,687,154원 |
| 2. 근저당 · 천만석 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 담보권 채권총액 147,600,000원 중 예상배당은 24,687,154원이며, 미배당액은 122,912,846원입니다. 신청채권자의 청구액 52,969,546원도 현 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 세교동 소재 지하철 1호선 세마역 북서측 인근이며, 주변은 아파트형공장·아파트·각급학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 세마역과 노선버스정류장이 소재해 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 내부 확인은 이해관계인의 협조 곤란으로 건축물 현황도·외관·탐문조사를 기준으로 했습니다.
- 도로. 남측 약 40m, 북측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구) 등에 속하며, 토지는 평지의 사다리형이고 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 성장관리권역·비행안전제2구역·철도보호지구 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 25,547,000원은 감정가의 16.81%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 앞선 가격대에서 매수자가 형성되지 않았다는 결과입니다. 지하 2층 공장(지식산업센터)의 실제 수요와 거래 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 현장조사도 제한됐으므로 실제 점유자·사용상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 권리 이전 확인. 2025.08.07 기존 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 현재 채권자 지위와 배당 관련 서류를 원본에서 대조하세요.
- 배당 부족 구조. 현 회차에서는 담보권 채권총액 147,600,000원 중 24,687,154원만 배당되는 추정이며 미배당액은 122,912,846원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건은 말소기준권리 이후의 부담이 매각으로 정리되고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 25,547,000원입니다.
하지만 감정가 152,000,000원에서 5회 유찰돼 16.81%까지 떨어졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 지하 2층이며, 내부 확인과 임대관계도 명확하게 확인되지 않았습니다. 결국 이 사건의 핵심은 등기 인수위험보다 실제 점유·이용상태와 시장에서 소화될 가격을 확인하는 것입니다. 권리만 보면 단순하지만, 반복 유찰을 가격 메리트로 곧바로 바꾸어 해석하기에는 확인할 요소가 남아 있습니다.