52,136,000원
수원지방법원 2025타경29. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 지2층 비202호입니다. 감정가 152,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 52,136,000원입니다. 말소기준은 2021.08.05 농협은행주식회사 근저당권 75,600,000원이고, 그 이후의 압류·경매개시결정·후순위 근저당 관련 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없고, 임차인도 없습니다. 권리보다 중요한 쟁점은 지하 2층 지식산업센터 물건을 실제로 얼마에 받아야 안전한가입니다.
특히 감정요항상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 내부확인은 이해관계인의 협조가 곤란하여 건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 했습니다. 즉, 최저가가 낮다는 사실만으로 바로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 실질취득액은 52,136,000원으로 단순하지만, 실제 가치는 용도·점유·내부상태·환금성 확인 후에야 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경29 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 독산성로 425(세교동), 지2층비202호 (세교동,더퍼스트타워세교) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하 2층, 지상 10층 내 제지2층 제비202호 |
| 소유자 | 문상열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 52,969,546원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기소 / 발급일 | 수원지방법원 오산등기소 / 2026.07.06 |
| 명시 사항 | 인수권리 해당사항없음 · 법정지상권 해당사항없음 · 공장(지식산업센터) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2021.08.05 접수된 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 붙은 압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당 관련 권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 2025.08.07에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었지만, 말소기준일 자체는 2021.08.05로 봅니다. 매수인이 별도로 떠안을 명시 인수권리는 없습니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득 52,136,000원’으로 본다
현재 회차의 최저매각가는 52,136,000원이고, 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 52,136,000원입니다. 감정가 대비로는 34.3%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 지하 2층의 공장(지식산업센터) 용도이므로, 가격 판단은 단순 할인율보다 실제 수요와 사용 가능성에 맞춰야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 126,802,448원 | 50,797,552원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 142,161,714원 | 35,438,286원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 25,546,640원 | 24,686,800원 | 152,913,200원 | 24,686,800원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,338,448원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 75,600,000원 | 50,797,552원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국소방엔지니어링 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 천만석 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 근저당권 배당으로 흡수되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 세교동 소재 지하철 1호선 세마역 북서측 인근입니다. 부근은 아파트형공장, 아파트, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 세마역 및 각종 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통 여건은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 내부확인은 이해관계인의 협조 등이 곤란하여 건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 2층·지상 10층 건물 내 제지2층 제비202호입니다. 사용승인일은 2021.02.26입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준은 2021.08.05 농협은행주식회사 근저당권입니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없고, 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
- 실질취득. 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 52,136,000원입니다. 인수액을 더해도 총액은 변하지 않습니다.
- 점유·임대. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유, 사용 상태, 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이고, 물건은 지하 2층입니다. 일반 주거용 물건처럼 환금성을 가정하면 안 됩니다.
- 배당. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 126,802,448원입니다. 후순위 회수 가능성보다 낙찰자의 사용·매각 가능성을 중심으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 현장 상태와 관리비 등 실제 부담을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 쉽고, 물건성은 어렵다
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 명시 인수권리도 법정지상권도 해당 없습니다. 임차인도 없고, 실질취득액은 현재 최저가인 52,136,000원입니다. 문제는 권리가 아니라 물건성입니다. 지하 2층의 공장(지식산업센터) 물건이고, 내부 확인도 제한된 상태에서 이미 3회 유찰되었습니다. 따라서 결론은 “권리 합격, 가격 판단 보류”입니다. 최저가가 낮아진 만큼 매력은 생겼지만, 실제 사용성과 환금성을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.