수원지방법원 2025타경692. 현대실리콘앨리동탄 에이동 지하2층 비218호입니다. 등기상 소유자는 박행덕이고, 말소기준권리는 2023.07.27 접수된 주식회사하나은행의 근저당권 채권최고액 174,000,000원입니다. 이후 2025.02.05 하나은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
점유관계에서는 주식회사 시원하우징(김요셉)과 주시회사 시원산업(김요셉)이 확인됩니다. 전입일은 각각 2023.08.08, 2023.10.19로 모두 말소기준일인 2023.07.27보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 분석되며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 즉 실제 확인 임차인은 2명이고, 보증금을 중복 합산할 승계 구조는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄영천로 150, 지하2층에이동비218호 (영천동,현대실리콘앨리동탄) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터(공업용) · 폐문상태, 창고로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 에이동 지하2층 비218호 · 승강기·소화설비·중앙난방 |
| 소유자 | 박행덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 58,653,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 145,643,782원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.07.27 박행덕 앞으로 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 뒤에 접수된 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 하나은행 채권은 전액 회수되지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 2명 — 모두 말소기준권리 이후 전입
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 시원하우징(김요셉) 현대실리콘앨리 동탄 에이동비218호 43.8900㎡ | 2023.08.08 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주시회사 시원산업(김요셉) 현대실리콘앨리 동탄 에이동비218호 43.8900㎡ | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 첫 임차인은 보증금 5,000,000원·월세 500,000원이 확인되고, 두 번째 임차인의 보증금과 월세는 확인되지 않았습니다. 다만 두 번째 점유자도 전입일 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 기재돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,754원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 174,000,000원 | 57,197,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 58,653,000원을 가정하면 집행비용 1,455,754원을 제외한 57,197,246원이 하나은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 116,802,754원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄IC 동측 인근. 업무시설·상업시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 아파트형공장 및 업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근과 주정차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 폐문상태이며 창고로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.
- 토지·용도. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 지목 공장용지·토지이용상황 공업용입니다.
- 접근성. 단지 외곽 왕복 2~8차선 도로를 통해 도보·차량 진출입이 가능합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 지하2층 근린시설·창고 이용 추정 물건이므로, 일반 주거용 물건보다 실제 사용 목적과 수요층 확인의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 폐문·창고 이용 추정입니다. 내부 접근 가능 여부와 현재 사용상태를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 2명이 확인되며 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 두 번째 임차인 임대조건 확인. 주시회사 시원산업(김요셉)의 보증금·월세 및 확정일자·우선변제 여부를 원본 서류에서 대조하세요.
- 용도 적합성 확인. 근린시설이면서 지식산업센터 공업용 부지에 위치하고 창고 이용이 추정됩니다. 희망 용도에 맞는 실제 사용 가능성을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 41,057,100원, 5회 유찰 시 28,739,970원으로 내려가며, 각 경우 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격은 환금성과 함께 판단. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저평가를 단정하지 말고 임대·매매 수요와 재매각 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “3회 유찰”은 경고 신호도 함께 본다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.07.27 하나은행 근저당이고, 확인된 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 난도는 가격보다 용도와 환금성에 있습니다. 감정가 171,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 58,653,000원까지 내려왔지만, 지하2층 근린시설이고 감정평가상 폐문·창고 이용이 추정됩니다. 따라서 “권리는 정리되지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없다.” 이 사건의 핵심은 실제 점유·사용 가능성과 향후 임대·재매각 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것입니다.