178,850,000원
수원지방법원 2025타경853. 용인시 기흥구 고매동 세원아파트 102동 14층 1404호입니다. 감정평가상 1993년 5월 사용승인된 철근콘크리트조 16층 아파트 중 14층으로, 남향이며 침실4·욕실2·거실·주방·식당·현관·발코니 구조입니다. 현재 소유자는 박장우이고, 2014.03.28 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 등기상 말소기준권리는 2024.04.08 주식회사도움대부 근저당권 67,500,000원입니다. 이후 2025.02.10 경매개시결정과 용인시·안산시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만, 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 황병한의 전입일은 2020.10.19로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경853 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 고매동 385-1 102동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 133.35㎡ · 침실4·욕실2 · 16층 중 14층 · 남향 |
| 소유자 | 박장우 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 178,850,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준 | 2024.04.08 을구 11번 근저당권 · 주식회사도움대부 · 채권최고액 67,500,000원 |
| 청구금액 | 53,281,917원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 먼저다
등기부 기준으로는 2024.04.08 도움대부 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 53,281,917원으로 근저당 채권최고액 67,500,000원보다 작습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황병한 | 2020.10.19 | 2025.04.09 접수 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 황병한 본인의 점유·배당요구 내역입니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
세원아파트 133.35㎡ 동일면적 실거래 12건 중 최근 12개월 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 312,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 280,000,000원입니다. 현재 최저가 178,850,000원은 최근 12개월 평균의 57.2%입니다.
다만 전체 12건 평균 364,333,333원은 2021~2022년의 390,000,000원·400,000,000원· 405,000,000원·423,000,000원 거래까지 포함합니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래군보다 -16.6% 낮아져 있어 현재 시장은 명확한 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 364,333,333원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 133.35㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 133.35㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2024.12 | 133.35㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2024.10 | 133.35㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2024.10 | 133.35㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2024.07 | 133.35㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.01 | 133.35㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2022.06 | 133.35㎡ | 15 | 423,000,000원 |
| 2022.05 | 133.35㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 133.35㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2021.07 | 133.35㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2021.06 | 133.35㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 133.35㎡ | 2건 | 312,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,303,900원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사도움대부 | 67,500,000원 | 67,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,046,100원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것으로 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있고, 황병한의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 178,850,000원 | 67,500,000원 | 108,046,100원 | 시뮬레이션 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 125,194,999원 | 67,500,000원 | 55,142,269원 | 시뮬레이션 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 87,636,499원 | 67,500,000원 | 18,159,042원 | 시뮬레이션 0원* |
* 제공된 시뮬레이션 값. 황병한의 보증금이 미상이라 실제 미배당 인수액은 별도 확인이 필요합니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥초등학교 남측 인근의 세원아파트 102동으로, 주변은 소규모 아파트와 근린생활시설·식자재마트·업무시설·나지·공세천·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 북서측에 직행버스·일반버스·마을버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 1993년 5월 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 아파트 중 14층이며 도시가스 개별난방·급탕·급배수·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 2개동 320세대이며 대지권 목적 토지는 평탄한 부정형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·정비예정구역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,153,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황병한 보증금 확인. 가장 먼저 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 대조해 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 대항력이 인정되고 보증금 미배당분이 생기면 낙찰가에 인수액을 더해 최근 12개월 평균 312,500,000원과 최신 거래 280,000,000원에 다시 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 용인시·안산시·국의 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 -16.6% 낮습니다. 전체 평균 364,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 명도 관계 확인. 현황조사 당시 임대관계가 확인되지 않았고 황병한의 점유가 조사됐으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류·세금 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
숫자만 보면 강합니다. 감정가 365,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 178,850,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 312,500,000원의 57.2%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 동시에 시장은 최근 거래군이 과거보다 -16.6% 내려온 하락 흐름입니다.
하지만 이 사건은 가격표만 보고 들어가면 안 됩니다. 황병한의 전입일 2020.10.19가 말소기준 2024.04.08보다 앞서 있고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 제공된 배당표의 인수액 0원은 확정된 최종 인수액이 아닙니다. 보증금이 크고 대항력이 인정되면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 가격은 매력적이지만 권리는 미확정. 이 물건의 입찰 여부를 가르는 숫자는 178,850,000원이 아니라 황병한의 실제 보증금입니다.
