수원지방법원 2025타경924. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 119호, 공부상 근린생활시설로 등재된 집합건물입니다. 감정가 9.19억에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 450,310,000원입니다. 표면상 할인율은 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”보다 공실 근린시설을 실제로 임대·재매각할 수 있느냐입니다.
등기상 말소기준은 2023.10.31 국민은행 근저당권입니다. 이후 우리은행 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 국민은행 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 각각 해당사항없음으로 표시합니다. 권리분석만 보면 인수형 위험은 낮지만, 배당표상 국민은행도 전액 회수하지 못하는 저가·미배당 진행입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층119호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 조사 당시 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사풍년식자재 (2023.10.31. 소유권이전, 거래가액 877,459,660원) |
| 감정가 / 최저가 | 919,000,000원 / 450,310,000원 (2회 유찰, 감정가 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 777,350,853원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 뒤의 우리은행 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 국민은행 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 금액은 배당표상 0원입니다.
② 점유·임차인 — 1층 119호는 공실, 조사 임차인은 대항력 없음
감정평가 내용은 1층 119호를 공부상 근린생활시설, 조사 당시 공실상태로 봅니다. 현황조사에 임차인 내역이 있으나, 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조로 보지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 확정일자 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이앤제이글로벌(박은영) | 217호 49.3100㎡ | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.07.16 | 해당 없음 | 대항력 없음 인수 0 |
③ 예상배당표 (매각가 450,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,903,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 900,000,000원 | 443,406,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 469,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 317,759,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당은 1,423,553,078원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 조사일 당시 공실상태입니다. 공실 상가는 권리보다 임대수요 확인이 더 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 20층 내 제1층 제119호이며 사용승인일은 2019.12.03입니다.
- 규제·토지. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다. 다만 입찰 전 등기부·명세서·현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 공실 리스크. 조사 당시 공실상태입니다. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비 부담, 업종 제한 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 부담이 쌓일 수 있습니다. 관리단 또는 관리사무소에 미납액을 확인하세요.
- 환금성. 근린시설은 매수층이 주거용보다 좁을 수 있습니다. 감정가 대비 49.0%라는 숫자만으로 출구 가격을 낙관하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 신청채권자도 전액 회수하지 못합니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 저가 진행의 원인이 권리 외부에 있는지 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “공실 상가를 감당할 수 있나”
이 사건은 권리만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준은 2023.10.31 국민은행 근저당이고, 뒤의 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 보증금도 매수인 인수로 보지 않습니다. 그래서 실질취득 기준은 현재 최저매각가인 450,310,000원입니다. 하지만 결론은 공격적 매수보다 보수적 검증입니다. 2회 유찰로 감정가의 49.0%까지 내려왔음에도, 공실 근린시설이라는 점이 핵심 리스크입니다. 권리는 합격, 가격은 검토, 환금성은 현장 확인이 필요합니다.