권리는 단순하지만, 실질취득 3.78억은 ‘최근 시세 이상’ — 힐스테이트화순2차 1103호

광주지방법원 2025타경33276. 화순읍 삼천리 ‘힐스테이트화순2차’ 202동 11층 1103호, 전용 84.64㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 화순현대지역주택조합이며, 말소기준권리는 2024.06.28. 설정된 서석새마을금고 근저당권 1,236,000,000원입니다. 같은 날 설정된 현대엔지니어링주식회사 근저당권과 이후의 가압류 2건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재돼 있어 대항력 임차인 인수 문제도 확인되지 않습니다.

권리만 보면 단순하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 378,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 374,333,333원보다 3,666,667원 높고, 최신 거래 360,000,000원보다 18,000,000원 높습니다. 전체 실거래 범위 350,000,000원~390,000,000원 안에는 들어오지만, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 싸게 나온 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없이 후순위 소멸

실제 임차인 0명. 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재돼 있고, 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 2024.05.31. 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌으나 2024.06.28. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 소유권은 다시 화순현대지역주택조합에 귀속됐습니다.

말소기준은 2024.06.28. 서석새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 접수된 현대엔지니어링주식회사 근저당권 1,937,439,000원과 이후 김철환 가압류 280,000,000원, 주식회사 토국 가압류 291,474,000원, 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 두 근저당권은 각각 공동담보목록 제2024-137호와 제2024-138호에 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 평균 이상

힐스테이트화순2차 전용 84.64㎡·84.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래금액은 350,000,000원부터 390,000,000원까지 형성돼 있으며 평균은 374,333,333원입니다.

신건 최저가와 인수액을 합한 실질취득은 378,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 101.0%로, 평균보다 3,666,667원 높습니다. 최신 거래인 2026.03. 360,000,000원과 비교하면 105.0%로 18,000,000원 높습니다. 최고 거래 390,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로는 가격 할인으로 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)

신건 378,000,000원에서는 집행비용 6,092,000원을 제외한 371,908,000원이 선순위 서석새마을금고에 배당되고, 후순위 근저당권자·가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권액 3,744,913,000원 중 예상 미배당액은 3,373,005,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으나, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화순고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 시장·병원 등이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 화순시외버스공용정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 37층 건물 중 11층이며 2024.02.29. 사용승인됐습니다. 전기·위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·개발촉진지구·폐광지역진흥지구·지구단위계획구역 등에 포함 또는 저촉되며, 공시지가는 975,600원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가 기준 이용상태는 아파트입니다.
• 환금성. 363세대 단지로 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건이 있으나 거래가는 350,000,000원~390,000,000원으로 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 취하 여부 확인. 2026.06.30. 신청취하통지서 발송 기록이 있으므로 사건 취하 확정 여부, 매각결과, 재진행 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 실질취득 378,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 할인 근거가 아닙니다.
• 회차별 가격. 1회 유찰 시 가격은 302,400,000원, 2회 유찰 시 가격은 241,920,000원으로 계산돼 있으나 실제 절차 진행 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 공실 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만 입찰 전 현장 점유와 출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 서석새마을금고와 현대엔지니어링주식회사 근저당권이 각각 공동담보목록에 기재돼 있으므로 공동담보 부동산과 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 관리비 확인. 공실 기간과 미납 관리비, 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격과 절차는 보류”

이 물건은 공실이고 임차인이 없으며, 말소기준권리 이후 근저당권·가압류·경매개시결정이 모두 소멸해 매수인 인수액 0원인 단순한 권리구조입니다. 그러나 신건 실질취득 378,000,000원은 최근 12개월 평균 374,333,333원보다 높고, 최신 거래 360,000,000원보다 18,000,000원 높습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유로 가격까지 매력적이라고 평가해서는 안 됩니다.

여기에 2026.06.30. 신청취하통지서 발송 기록까지 존재합니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보류, 사건 진행 상태는 필수 확인입니다. 현재 가격에서의 승부처는 권리 인수가 아니라 최근 실거래 대비 응찰가와 취하 여부입니다.