수원지방법원 2025타경54364. 수원시 팔달구 화서동 피카소힐 2층 201호, 도시형생활주택으로 이용되는 다세대주택입니다. 2015년 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물이며, 단지는 12세대 규모입니다. 현재 소유자는 박영택으로, 2022년 3월 21일 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서민금융진흥원의 가압류가 설정되었고, 한국주택금융공사의 강제경매 신청으로 매각 절차가 진행 중입니다.

눈길을 끄는 숫자는 감정가 240,000,000원에서 최저가 40,337,000원으로 떨어진 가격입니다. 감정가의 약 16.8%까지 하락했으니 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 경매에서 중요한 것은 할인율이 아닙니다. 매각대금으로 전액 변제되지 않는 선순위 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

말소기준권리는 2024년 2월 13일 서민금융진흥원 가압류입니다. 청구금액은 11,478,107원이며, 이 가압류와 이후 한국주택금융공사가 신청한 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 시흥제일새마을금고, 화서신용협동조합, 김인숙 명의 근저당권은 이미 말소되었습니다.

하지만 임차인 이현정은 2022년 3월 17일 전입신고 및 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 2월 25일입니다. 말소기준 가압류보다 앞서 주택임대차보호법상 보호요건을 갖춘 것으로 기록되어 있어 선순위 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 판단됩니다.

주택임차권등기 자체는 2024년 3월 22일에 이루어졌지만, 이를 근거로 임차인의 보호 순위가 후순위가 되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 을구 7번 주택임차권등기는 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 따라서 등기부상 후순위에 기재된 임차권이라는 이유만으로 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

이현정은 보증기관의 대위변제·승계 신고인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 240,000,000원 한 건으로 계산합니다. 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액을 임차보증금에 다시 합산하지 않습니다. 한국주택금융공사는 별도 채권자로 배당표에 반영합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

피카소힐의 확인된 실거래는 2022년 3월과 2023년 2월 거래 2건입니다. 집계 평균은 217,500,000원이며 최신 거래는 2023년 2월의 195,000,000원입니다. 현재 매각 시점에 가까운 거래가 아니고, 각 거래의 면적도 다르므로 최근 시세를 확정하는 자료로 사용하기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 실질취득액은 두 거래가격과 집계 평균을 모두 웃돕니다.

최저매각가 40,337,000원은 집계 평균 217,500,000원의 18.5%에 불과합니다. 그러나 여기에는 선순위 임차보증금 인수액이 빠져 있습니다. 인수액을 합산한 실질취득액 241,126,066원을 기준으로 비교해야 올바른 가격 판단이 가능합니다.

최신 거래가 대비 실질취득액은 46,126,066원 높고, 집계 평균보다도 23,626,066원 높습니다. 더구나 감정가 240,000,000원보다도 현재 예상 실질취득액이 1,126,066원 많습니다. 최저가 할인율만 놓고는 매수 기회를 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,337,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당입니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤, 선순위 임차인에게 잔여금액을 배당하는 구조입니다. 현재 가정에서는 후순위 일반채권자에게 배당할 재원이 남지 않습니다.

매각가 40,337,000원 중 집행비용 추정액 1,126,066원과 임차인 배당액 39,210,934원의 합계가 매각대금 전액입니다. 일반채권 미배당액은 합계 268,035,823원입니다. 당해세 및 최우선변제에 따른 변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 유지

추가 유찰에 따라 최저매각가가 낮아질 경우 임차인에게 지급되는 배당액도 줄어들고, 매수인이 인수하는 미변제 보증금은 그만큼 증가합니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라지는 차이는 있지만, 전체 실질취득 부담은 보증금 240,000,000원 부근에 머무릅니다.

회차별 추정 배당 및 인수액에 따른 단순 합산입니다. 실제 낙찰가격, 배당순위, 집행비용, 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 화서동 소재 화서동우체국 동측 인근. 주변은 유사한 다세대주택, 다가구주택, 단독주택이 소재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 콘크리트 지붕 5층 건물 내 제2층 제201호. 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임, 내벽은 벽지와 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로, 완경사지대에 평탄하게 조성된 다세대주택 부지입니다. 북측으로 포장된 세로에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역· 비행안전제6구역·역사문화환경보존지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 토지 공시지가. 1,343,000원/㎡. 토지면적은 227.1㎡로 표시되어 있으나, 이를 해당 호실의 단독 소유 토지면적으로 간주해서는 안 됩니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 매각 전 최신 건축물대장 확인은 별도로 필요합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 실거래 표본은 2건입니다. 평균 유찰 4.0회, 이번 사건 5회 유찰이라는 점을 감안하면 매각 및 재매도 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 임차인 이현정의 보증금 240,000,000원과 말소기준권리 이전 전입·확정일자를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다. 미변제분 인수를 전제로 판단해야 합니다.
• 실질취득액 기준 재계산. 현재 회차는 낙찰대금 40,337,000원보다 미배당 보증금 200,789,066원이 더 큰 사건입니다. 응찰가를 정할 때는 반드시 낙찰대금과 예상 인수액을 합산해야 합니다.
• 임차권등기 말소 가능성. 명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않습니다. 임차인의 보증금 반환과 등기 말소를 어떻게 처리할지 확인해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 예상배당표의 집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항을 확인하고 미배당 보증금 인수액을 재산정해야 합니다.
• 현재 점유 및 명도. 2022.03.17 점유개시 기록과 임차권등기는 확인되지만, 현재 실제 거주·점유 상태는 별도로 조사해야 합니다. 임대차보증금 반환에 따른 인도 및 명도 문제를 검토해야 합니다.
• 유찰 횟수에 대한 착시 방지. 6회·7회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 2.4억원입니다. 추가 유찰을 이유로 가격 메리트가 생겼다고 판단하지 않아야 합니다.
• 최신 시세 확인. 확인된 거래는 2022.03 및 2023.02에 그칩니다. 2026년 기준의 실거래 및 인근 유사 면적 다세대주택 거래, 실제 매도 가능가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용 및 공과금, 그 밖의 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 공법상 제한. 제1종일반주거지역, 토지거래허가구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등 관련 제한사항의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 법정지상권. 매각물건명세서상 해당 사항이 없습니다. 다만 집합건물의 대지권과 등기상 권리관계는 최종적으로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 내용을 입찰 전에 최신본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “4,034만원에 낙찰받아도 4,034만원짜리 집은 아니다”

이 사건의 가장 큰 함정은 극단적으로 낮아진 최저매각가입니다. 감정가 240,000,000원인 물건이 5회 유찰되어 최저매각가 40,337,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이현정의 보증금 240,000,000원이 보호됩니다.

현재 최저가로 낙찰받는다고 가정하면 임차인이 배당받는 금액은 39,210,934원이고, 남는 보증금 200,789,066원은 매수인의 인수 부담입니다. 결국 실질취득액은 241,126,066원. 이는 집계 실거래 평균 217,500,000원의 110.9%, 최신 거래 195,000,000원의 123.7%에 해당합니다.

추가 유찰도 근본적인 해결책이 아닙니다. 낙찰대금이 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로 실질 부담은 보증금 240,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성 부담, 5회 유찰 이력, 오래된 실거래 표본까지 겹쳐 있습니다.

결론은 입찰 보류가 타당한 고위험 인수형 경매입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매가 되지 않습니다. 이 물건의 투자 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 총 취득 부담과 실제 재매도 가능가격입니다. 현재 제시된 비교자료만으로는 가격상 매력을 인정하기 어렵습니다.