수원지방법원 2025타경54364. 수원시 팔달구 화서동 피카소힐 2층 201호, 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 57,624,000원, 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 최저매각가만으로 가격을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 이현정의 임대차계약일은 2022.01.18., 확정일자는 2022.02.25., 주민등록·점유개시는 2022.03.17.입니다. 반면 현재 말소기준은 2024.02.13. 서민금융진흥원의 가압류입니다. 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에, 배당에서 보증금 240,000,000원을 전부 돌려받지 못하면 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 화서동 56-5 피카소힐 2층 201호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 고화로 136-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) · 전용 52.07㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박영택 (2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 57,624,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 256,557,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 등기상 말소기준은 2024.02.13. 갑구 6번 서민금융진흥원 가압류 11,478,107원입니다. 그 뒤 2024.03.22. 이현정 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2025.02.24. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 등기 순서만 보면 임차권등기는 말소기준 뒤에 있지만, 임차인의 실제 주민등록·점유개시는 2022.03.17.로 훨씬 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.17. | 2022.02.25. | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
이현정은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 57,624,000원에서는 집행비용 1,437,232원을 먼저 빼고 나면 임차인에게 배당되는 금액이 56,186,768원에 그칩니다. 따라서 보증금 240,000,000원 중 183,813,232원이 미배당으로 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 241,437,232원으로 봐야 한다
피카소힐은 12세대, 2015.08.04. 준공이며 비교 대상 전용면적은 52.07㎡입니다. 거래 표본은 2건으로, 전체 평균과 최근 시세 집계 평균은 모두 217,500,000원입니다. 최신 거래는 2023.02. 2층 48.97㎡ 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 48.97㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 52.07㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
표면상 최저가 57,624,000원은 최근 시세 평균 217,500,000원의 26.5%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 실제 부담하는 금액은 최저가 57,624,000원에 임차보증금 미배당 183,813,232원을 더한 241,437,232원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,232원 |
| 1. 임차인 이현정 보증금 | 240,000,000원 | 56,186,768원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,478,107원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 256,557,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분은 183,813,232원이며 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 서민금융진흥원과 한국주택금융공사에 대한 예상 배당은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
유찰이 더 돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 57,624,000원 | 183,813,232원 | 241,437,232원 |
| 5회 유찰 시 | 40,336,800원 | 200,789,262원 | 241,126,062원 |
| 6회 유찰 시 | 28,235,760원 | 212,672,484원 | 240,908,244원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 5회 유찰 시 최저가는 40,336,800원으로, 6회 유찰 시에는 28,235,760원까지 내려가지만 동시에 임차보증금 인수액이 각각 200,789,262원, 212,672,484원으로 늘어납니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 계속 240,000,000원 부근에 머뭅니다. 유찰이 곧 실질적인 가격 인하가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 화서동우체국 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비·난방설비·승강기설비·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 완경사지에 평탄하게 조성된 다세대주택 건부지이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·역사문화환경보존지역 등에 포함되며 공시지가는 1,343,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 피카소힐은 12세대이며 거래 표본이 2건에 그칩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 57,624,000원은 표면 가격일 뿐입니다. 현재 회차 실질취득은 예상 인수액을 포함해 241,437,232원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이현정의 보증금 240,000,000원 중 배당되지 않는 부분은 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서 원문과 배당 결과를 반드시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 커져 총부담은 240,000,000원 부근에 남습니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근 시세 평균 217,500,000원과 최신 거래 195,000,000원보다 현재 실질취득액이 높습니다. 최저가가 시세의 26.5%라는 수치로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 거래 표본이 2건뿐이므로 실제 매도 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차인의 현재 점유·보증금 회수 상황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 240,000,000원 보증금이다
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 240,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 57,624,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 있는 이현정의 보증금도 정확히 240,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 183,813,232원이 남아 매수인에게 인수될 것으로 계산되며, 낙찰가와 합친 실질취득은 241,437,232원입니다.
최근 시세 평균 217,500,000원이나 최신 거래 195,000,000원보다도 높은 부담입니다. 더 유찰돼 최저가가 40,336,800원, 28,235,760원으로 내려가더라도 인수액이 함께 증가해 총부담은 계속 240,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 24.01%에 살 수 있는 물건”이 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리분석의 결론은 최저가 착시 경계, 임차보증금 인수 최우선 확인입니다.
