수원지방법원 2025타경54405. 화성정남일반산업단지 안의 공장과 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 3,291.9㎡, 용도지역은 일반공업지역이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 3층입니다. 사용승인은 2019.03.26., 증축은 2019.12.04.입니다. 조사 당시 건물은 공실이며 전등, 매립형 냉난방설비, 공조설비 및 천정 택스 붙임 등이 철거된 상태가 감정에 반영됐습니다.
현재 최저매각가는 5,627,241,000원으로 감정가 8,038,916,080원의 70%입니다. 그러나 가격 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 등기 권리정보 내부에서도 선순위 근저당 처리에 중요한 확인사항이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 음양리 891 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치티 |
| 토지 | 공장용지 3,291.9㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 건물 이용 | 공실 · 1층 공장·로비·식당·작업실·기계실 등 · 2층 공장·사무실·숙소(6) 등 · 3층 물탱크실·온수보일러실 등 |
| 감정가 / 최저가 | 8,038,916,080원 / 5,627,241,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 5,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’만 믿기 전에 선순위 근저당 확인
선언된 말소기준권리는 2020.08.31. 중소기업은행 근저당 2,600,000,000원입니다. 그 이후 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 신고는 없습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 조사 당시 공실 상태입니다. 주택임차인의 대항력·보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 불가
이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가할 수 없습니다. 산업단지 공장 자산은 토지, 건물 상태, 설비 존치 여부, 공장 활용성에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 5,627,241,000원 | 5,568,568,590원 | 6,323,689,157원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 3,939,068,699원 | 3,897,278,012원 | 7,994,979,735원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 2,757,348,089원 | 2,727,374,608원 | 9,164,883,139원 |
현재 회차에서는 신청채권자 중소기업은행의 청구액 5,480,000,000원이 전액 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 3,897,278,012원, 3회 유찰 시에는 2,727,374,608원으로 줄어 청구액을 모두 충족하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,627,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 58,672,410원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 2,880,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 2,600,000,000원 | 2,600,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 성화스틸 | 149,246,835원 | 88,568,590원 |
| 갑구 3번 가압류 · 민정숙 | 405,694,348원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 진흥알미늄주식회사 | 73,963,007원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 부성엘티에스 | 30,340,200원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 2,261,820,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 권영호 | 321,433,702원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 승진철강 주식회사 | 53,847,486원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 12,172,488원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 최종성 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 477,591,878원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 한국무역보험공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 한창금속 | 39,432,228원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 에이테크 | 5,671,600원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 권영호 | 385,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 940,882,137원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 임찬미 | 59,816,163원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 코리아퀵로지스틱스 주식회사 | 5,340,500원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 현대커머셜주식회사 | 197,988,873원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사 금륜 | 299,262,810원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 주식회사국민은행 | 12,753,492원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 주식회사 유연에이에프 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 11,892,257,747원 중 5,568,568,590원이 배당되고 6,323,689,157원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 공장·토지 상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성정남일반산업단지 내에 위치하며 주변은 동유형·유사 유형의 중·소규모 공장이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,291.9㎡, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역입니다. 공시지가는 632,600원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 3층, 사용승인 2019.03.26., 증축 2019.12.04.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 천정매립형 냉난방설비, 화재탐지·옥내소화전, 화물용 엘리베이터, 수변전설비 등이 기재돼 있습니다.
- 현황. 조사 당시 공실이며 전등, 매립형 냉난방설비, 공조설비 및 천정 택스 붙임 등이 철거된 상태가 감정에 반영됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-351호 기계기구 수변전설비는 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 지상물. 옹벽·휀스·바닥포장 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2019 근저당 원본 확인. 을구 1번 중소기업은행 2,880,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 반드시 확정해야 합니다.
- 말소기준 확인. 선언된 말소기준은 2020.08.31. 을구 2번 근저당 2,600,000,000원이므로 선행 권리와의 관계를 등기 원본에서 직접 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 전등·냉난방·공조·천정 마감 일부 철거가 감정에 반영됐으므로 재가동 비용과 공장 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-351호 수변전설비가 건물 평가에 포함된 만큼 실제 존치·가동 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저평가를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 2019 근저당이 먼저다”
이 물건은 감정가 8,038,916,080원에서 한 차례 유찰돼 5,627,241,000원까지 내려왔습니다. 공실이고 임차인 신고가 없어 점유관계는 비교적 단순하지만, 권리분석에서는 오히려 더 큰 확인사항이 있습니다. 2019년 중소기업은행 근저당 2,880,000,000원이 선언된 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 표시돼 있기 때문입니다. 동시에 배당 계산은 이 금액을 전액 배당하고 인수 0원으로 산출합니다.
따라서 이 사건의 결론은 “현재 70%라 싸다”가 아니라 “선순위 근저당 처리부터 확정한 뒤 가격을 판단해야 한다”입니다. 실거래 시세 비교자료도 없으므로, 원본 권리관계와 공장 상태 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
