수원지방법원 2025타경54464. 화성시 남양읍 장덕리 472-2 일대의 제2종근린생활시설(제조업소)과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이고, 토지는 공장용지 890㎡입니다. 감정가 862,766,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 603,936,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2023.05.15. 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 남양농업협동조합 및 주식회사유진포장의 근저당권은 각각 말소기록이 확인됩니다. 현재 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후에 등기됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54464 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 장덕리 472-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 판넬 외벽·내벽 · 샷시 창호 |
| 토지 | 890㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이종복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 862,766,000원 / 603,936,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 599,060,345원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 석축 및 조경수 수 그루는 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수 0원
초기 근저당권과 압류 중 상당수는 후속 말소등기로 정리됐습니다. 2019.05.28. 남양농업협동조합 근저당권은 채권최고액이 234,000,000원에서 400,000,000원으로 변경된 뒤 2020.11.16. 말소됐고, 2020.11.04. 주식회사유진포장 근저당권도 같은 날 말소됐습니다. 2020.11.16. 설정된 남양농업협동조합 근저당권 500,000,000원 역시 2023.05.18. 말소됐습니다.
따라서 말소기준은 2023.05.15. 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 국세·건강보험료· 상하수도·지방세 압류, 서정숙 가압류, 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세· 지방세 중 당해세가 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당액은 변동할 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희규 | 198.0000㎡ | 2024.11.11 | 1,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
이희규의 전입일은 2024.11.11.로 말소기준권리인 2023.05.15.보다 늦습니다. 따라서 보증금 1,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않으며, 월세 200,000원의 임대차 역시 대항력 없는 후순위 임차관계입니다. 인도 과정에서는 점유 이전과 명도 협의가 필요할 수 있지만, 권리상 보증금 인수액은 0원입니다.
② 가격 프레임 — 70% 유찰가보다 개별성 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가의 70.0%인 603,936,000원입니다. 권리상 인수액이 없으므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 같은 금액입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동·면적별 표준화가 쉬운 자산이 아니라, 제조업소 건물과 공장용 토지의 상태·진입 조건·허용 업종·설비 적합성에 따라 가격이 크게 달라지는 유형입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 603,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,439,360원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남양농업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유진포장 | 157,518,790원 | 157,518,790원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 남양농업협동조합 | 500,000,000원 | 203,977,850원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 720,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 서정숙 | 10,018,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권총액은 1,621,537,640원, 채권자 배당액은 595,496,640원, 미배당액은 1,026,041,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소된 근저당권이 배당 항목에 포함된 상태이므로 실제 배당결과와 다를 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 현대자동차기아 남양기술연구소 서측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 편익은 다소 불편합니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 제조업소로, 위생설비와 전기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며, 공장용지 890㎡·공업용·완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 437,900원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 제조업소와 공장용 토지는 주거용보다 매수층이 제한되며, 업종 적합성·차량 동선·건물 상태가 가격과 매각기간에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 최신본 대조. 을구 1번·2번·5번 근저당권 말소 여부와 현재 존속권리를 다시 확인하세요.
- 배당자료 검증. 배당 시뮬레이션에 말소 근저당권이 포함된 이유를 배당요구서·채권계산서·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 채권자 명칭 확인. 등기상 근저당권자는 경기남부수산업협동조합, 경매개시결정의 채권자는 경기수산업협동조합으로 기재돼 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있는지, 매각대금에서 우선 차감될 금액이 얼마인지 확인하세요.
- 임차인 명도. 이희규는 대항력이 없지만 198.0000㎡를 점유하고 있으므로 인도명령과 명도 일정·비용을 검토하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 현황, 구조, 사용상태와 감정평가 반영 범위를 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계·도로. 공업용 건부지와 도로로 이용되는 토지의 경계, 진입로 폭, 대형차량 회차 가능 여부를 확인하세요.
- 인허가·업종. 제조업소로 사용할 업종이 계획관리지역·성장관리계획구역 규제와 맞는지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 설비·수선비. 판넬 건물의 누수·부식·단열·전기용량·위생설비 상태를 점검하고 수선비를 응찰가에서 차감하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율보다 인근 공장용지와 제조업소 거래, 임대수익, 재축조 비용을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인의 대항력이 없고, 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하므로 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득액도 603,936,000원으로 고정됩니다.
하지만 등기 이력에서 말소된 근저당권들이 배당 시뮬레이션에서는 선순위로 배당되는 정합성 문제가 있고, 세금 압류 9건과 제시외 건물, 산업용 부동산의 제한된 환금성도 남아 있습니다. 따라서 권리 인수는 안전, 배당자료와 가격 검증은 보류가 적절한 결론입니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 실제 존속권리 확인과 제조업소로서의 사용가치·현장가치를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
