수원지방법원 2025타경54606. 수원시 권선구 탑동, 5층 건물 중 5층 502호로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 224,000,000원, 현재 최저매각가는 156,800,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 권리관계의 핵심은 압류 자체보다 2021.02.25 전입한 임차권자 송유석의 245,000,000원 보증금입니다. 그는 2021.01.25 확정일자를 갖추고 전입·점유를 시작해 말소기준인 2022.01.28 국 압류보다 앞서므로 원래는 대항력이 인정되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않는다고 적혀 있으면서도, 신청채권자가 매각 시 말소에 동의한다는 확약서를 제출했고, 별도 비고에서도 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 배당받지 못한 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 명시합니다. 따라서 아래 배당표의 91,195,200원은 확약이 없을 때의 룰상 부족분이고, 실제 입찰 판단의 인수금액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.28 국 압류

등기부에 있던 의왕신용협동조합 근저당권 504,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022.01.28 국 압류이고, 이후 수원시 압류 2건과 2025.02.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 송유석의 주택임차권등기는 등기 순서만 보면 말소기준 이후지만, 전입일 2021.02.25와 확정일자 2021.01.25가 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 임차권입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고는 중복 합산 금지

보증기관 대위·승계로 표시된 시보증은 별도 실질 임차인으로 보거나 보증금을 다시 더하면 안 됩니다. 자료상 김민우 보증금의 중복 신고로 적혀 있으므로 실제 임차인은 송유석·김민우 2명입니다. 김민우는 전입일이 2024.11.29로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금은 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다

이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 224,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 156,800,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 다세대주택이므로 개별 위치·층·건물 상태와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.

다만 권리비용 측면에서는 확약 반영 후 실질취득이 현재 최저매각가와 같은 156,800,000원*이라는 점이 중요합니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 최저가 156,800,000원에 송유석 미배당 91,195,200원을 더 부담해야 하는 구조였지만, 이 사건은 그 잔존 인수조건을 변경하는 확약이 제출됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

배당 계산상 송유석 보증금 부족분은 91,195,200원입니다. 다만 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 매각 시 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 보증금이 총비용을 고정시키는 구조

확약을 배제한 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있으므로, 각 회차의 위 인수액은 룰상 계산치일 뿐 매수인이 실제 부담하는 금액은 0원*입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 탑동초등학교 동측 인근. 아파트·다세대주택·단독주택·근린시설이 형성된 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입 가능, 인근 도로정비상태 보통, 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 5층 502호. 위생·급배수·승강기·화재경보기 등 소방설비와 개별 보일러 난방시설이 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8미터·6미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류·소로3류·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 송유석 임차권의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 비인수, 매각 시 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
• 김민우 점유관계. 2024.11.29 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유와 계약관계를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 세금 압류. 국·수원시 압류 3건의 체납세액 중 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
• 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 156,800,000원이 시장가격보다 낮다는 전제는 두지 말고 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도. 실제 임차인과 점유자가 존재하므로 확약으로 금전 인수가 사라지는 것과 별개로 인도·명도 절차는 확인해야 합니다.

맺으며 — 숫자상 91,195,200원 인수, 확약 반영 실질 0원*

이 사건은 표면적으로는 매우 큰 임차보증금이 걸린 대항력 인수형입니다. 송유석의 보증금은 245,000,000원이고, 현재 최저가 156,800,000원 기준 배당표만 보면 91,195,200원이 남습니다. 통상 구조라면 낙찰자가 이 금액을 떠안아야 합니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 명시돼 있습니다.

따라서 이 물건의 핵심 결론은 현재 회차 실질취득 156,800,000원, 주된 임차보증금 실질 인수 0원*입니다. 다만 실거래 자료가 없어 156,800,000원이 시세 대비 싼지는 판단할 수 없고, 김민우의 보증금 미상·실제 점유관계와 세금 압류의 당해세 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 가격과 현장 확인이 남아 있는 다세대 물건으로 보는 것이 맞습니다.

* 확약 반영 실질 인수 0원: 배당 계산상 송유석 보증금 미배당액은 현재 회차 91,195,200원, 3회 유찰 시 122,116,160원, 4회 유찰 시 146,852,928원이지만, 신청채권자의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 비인수·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인의 실질 인수금액은 0원으로 판단했습니다.