수원지방법원 2025타경54766. 화성시 반송동 동탄위버폴리스 5층 510호, 등기상 집합건물이며 감정요항표상 오피스텔로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 소유자는 정재열, 2021.07.28 소유권이전 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 말소기준은 같은 날 설정된 을구 6번 국민은행 근저당권 258,000,000원이고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 곧바로 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 다만 임차인 고수연의 보증금은 확인되지 않고, 실거래 시세표도 없으므로 가격 판단은 최저가 258,300,000원 자체가 아니라 실질취득 258,300,000원을 기준으로 보수적으로 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-1 동탄위버폴리스 5층 510호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄지성로 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하 7층/지상 41층 중 5층 |
| 단지 정보 | 동탄위버폴리스 · 198세대 · 2009.12.04 |
| 소유자 | 정재열 (2021.07.28 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 258,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재성 / 237,037,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 사건의 기준점은 2021.07.28 국민은행 근저당권입니다. 그 이전에 화성시 압류, 동양코퍼레이션 전세권, 하나은행 근저당권들이 있었지만 각각 해제·해지 말소가 기재되어 있습니다. 말소기준 이후의 최재성 강제경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 고수연 1명 신고, 대항력은 없음
임차인으로 확인되는 이름은 고수연입니다. 전입신고일은 2025.01.23로 말소기준권리 2021.07.28보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 금액·순위는 별도 확인 대상입니다.
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판단 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 고수연 현황조사 · 문건접수 · 매각물건명세서 | 전입 2025.01.23 확정일자 미상 | 보증금 미상 차임 미상 | 배당요구 있음 2025.03.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 별도 임차인 없음 매각물건명세서 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 상황은 아니며, 실제 신고 임차인은 고수연 1명으로 보는 것이 자연스럽습니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,416,200원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 253,883,800원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 주식회사동양코퍼레이션 | 80,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 258,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 최재성 | 237,037,500원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,083,338원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 8. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 237,037,500원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 채권총액 1,309,158,338원 중 253,883,800원이 배당되고, 미배당은 1,055,274,538원입니다. 미배당은 낙찰자가 당연히 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 258,300,000원 | 253,883,800원 | 1,055,274,538원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 180,810,000원 | 177,478,660원 | 1,131,679,678원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 126,566,999원 | 123,995,061원 | 1,185,163,277원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 화성시 반송동 소재 “동탄1동행정복지센터” 남측 인근에 위치합니다. 인근은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 오피스텔로 이용중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 소화전설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로2류 접합, 성장관리권역입니다. 공시지가는 7,243,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 실거래 비교값이 없으므로 “감정가 대비 70%”만 보고 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 258,300,000원을 기준으로 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 임차인 확인. 고수연의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구 2025.03.10의 원본 내역을 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 신청채권자 최재성 배당은 0원으로 표시됩니다. 선순위 배당표와 경매 진행 가능성은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 2011년 압류, 2012년 전세권, 2017년 근저당권은 각 말소기재가 확인됩니다. 말소기준 전 권리의 잔존 여부를 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 헤더상 근린시설이고 감정요항표상 오피스텔 이용입니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 단정하지 말고 용도·이용상태를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 실질취득 검증
이 물건은 권리 인수액만 보면 0원입니다. 고수연의 전입은 말소기준 이후라 대항력 인수형 임차인으로 보기는 어렵고, 보증기관 승계·대위 중복신고도 확인되지 않습니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 258,300,000원은 감정가의 70.0%이지만, 실거래 비교가 없기 때문에 지금 회차가 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수 검증입니다. 실질취득 258,300,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮다는 근거가 확인될 때에만 입찰 명분이 생깁니다.
