수원지방법원 2025타경54835. 용인시 처인구 모현읍 오산리 ‘죽전더힐럭스’ 111동 1층 102호로, 감정평가상 복층의 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 김은경은 2018.10.21. 매매를 원인으로 거래가액 345,000,000원에 취득했고, 같은 날인 2018.11.02. 우리은행 앞으로 채권최고액 217,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 권리 가운데 일부는 경매 이전에 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 경매개시결정 및 2026.03.26. 국의 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 236-26 죽전더힐럭스 111동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 자작나무로 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층의 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 전용면적 | 43.632㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 박공지붕 · 지하1층, 지상4층 · 사용승인 2018.08.06. |
| 소유자 | 김은경 · 2018.10.21. 매매 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 222,460,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매신청채권자 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 · 청구액 184,722,930원 |
| 매각기일 | 2026.08.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2018.11.02. 우리은행 근저당권 217,800,000원입니다. 그보다 앞서 2018.08.29. 설정됐던 성남동부새마을금고 근저당권 338,000,000원은 2018.11.02. 해지로 말소됐습니다. 2019.04.08. 이안순의 후순위 근저당 150,000,000원과 그 근저당부채권에 대한 김완식의 가압류 역시 이후 말소됐고, 2022.09.13. 이안순 명의 소유권이전청구권 가등기도 2024.05.23. 말소됐습니다.
2025.02.27. 에프더블유2412유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했고, 2026.03.26. 상주세무서장을 처분청으로 하는 국의 압류가 추가됐습니다. 이 두 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 222,460,000원으로 감정가 454,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰돼 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 죽전더힐(236-26)은 4세대 규모이고, 이번 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래가격이 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서는 “감정가 대비 49%”를 곧바로 “시세 대비 49%”로 읽으면 안 됩니다. 감정가는 경매 기준가격일 뿐 최근 매매시세 그 자체가 아니므로, 222,460,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 현재 근거만으로 낼 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 주변 유사 다세대와 해당 건물의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,914,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 217,800,000원 | 217,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 745,560원 |
현재 최저가 222,460,000원 가정에서는 집행비용 3,914,440원을 제외하고 우리은행 근저당 채권최고액 217,800,000원이 전액 배당되며, 745,560원이 소유자에게 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 222,460,000원 | 217,800,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 155,722,000원 | 152,741,892원 | 65,058,108원 |
| 4회 유찰 시 | 109,005,400원 | 106,679,324원 | 111,120,676원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 소재 ‘천주교용인공원묘원’ 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 물류창고 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 지하1층·지상4층 건물 내 1층 102호입니다. 사용승인일은 2018.08.06.이며 위생·급배수·화재경보·난방설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 복층의 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대체로 완경사의 부정형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 남서측 포장도로와 접합니다. 토지면적은 795.0㎡, 공시지가는 696,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 죽전더힐(236-26)은 총 4세대 규모입니다. 소규모 다세대인 만큼 대단지 공동주택처럼 풍부한 동일 단지 거래표본을 기대하기 어려워 실제 매수층과 매도가격을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 222,460,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 유사 다세대의 실제 매매가격과 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2018.11.02. 우리은행 근저당입니다. 경매개시결정과 2026.03.26. 국의 압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항을 재확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 용도·구조 확인. 복층 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 실제 내부구조와 상태는 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역을 비롯해 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역 등 여러 토지이용 규제가 겹칩니다. 향후 이용계획이 있다면 해당 규제를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.11.02. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 이미 말소됐거나 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 가정에서 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단의 승부처는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 454,000,000원에서 2회 유찰돼 222,460,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 비교가격이 확인되지 않는 4세대 다세대주택입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 점유관계도 임대관계 미상으로 남아 있습니다. 결론은 등기 인수는 낮지만, 가격·점유·환금성 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
