수원지방법원 2025타경55009. 경기도 화성시 장안면 사랑리 129-5 일대 공장·토지 사건입니다. 감정가 3,779,786,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 2,645,850,000원입니다. 단순히 “70%까지 내려왔다”로 보면 싸 보이지만, 이 사건은 그렇게 판단하면 안 됩니다. 권리 흐름상 가장 앞에 있는 부담은 2024.01.22 접수된 중소기업은행 가처분이고, 그 뒤 2024.02.16 중소기업은행 가압류가 말소기준처럼 작동합니다. 따라서 가압류 이후 압류·가압류·근저당·경매개시는 매각으로 소멸하더라도, 선순위 가처분은 별도 확인 없이 안전하다고 보기 어렵습니다.
임차인 조사상 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조는 보이지 않습니다. 하지만 이 물건은 임차인보다 선순위 가처분, 사용승인 전 건물, 공부상 지목과 현황의 차이가 핵심 리스크입니다. 특히 목록 6·7 건물은 가처분등기 촉탁으로 등기되었고 건축물대장이 없으며 사용승인 전 건물로 기재되어 있습니다. 공장 실사용·대출·처분·재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 사랑리 129-5 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 등기사항전부증명서상 용도 공장 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 소유자 | 농업회사법인동고동락주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,779,786,000원 / 2,645,850,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,534,958,506원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 ‘가처분’이 보인다
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 보입니다. 그러나 이 사건의 부담은 임차인이 아닙니다. 2024.01.22 중소기업은행의 가처분은 건물 추가근저당권설정등기 청구권을 피보전권리로 하며, 금지사항에 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 기타 일체의 처분행위 금지가 기재되어 있습니다. 그 다음 2024.02.16 같은 중소기업은행의 가압류가 말소기준권리 역할을 하며, 이후 압류·가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 보증금 인수는 없지만 임대관계는 확인 대상
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
현장조사 당시 기호(6,7)은 공실상태로 기재되어 있고, 임차보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 공장·창고 용도 물건 특성상 실제 점유·사용 관계는 입찰 전 현장과 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,645,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 28,858,500원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 696,200,568원 | 696,200,568원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,333,937원 | 30,333,937원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 625,953,152원 | 625,953,152원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 305,609,476원 | 305,609,476원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 171,000,000원 | 171,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,140,000,000원 | 787,894,367원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 7,949,097,133원 중 2,616,991,500원이 배당되고, 미배당은 5,332,105,633원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 인수액은 0원이나, 선순위 가처분은 별도 부담으로 봐야 합니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 장안면 사랑리 소재 장안면행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 서측 인근에 포승장안로가 통과하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(6,7)은 등기사항전부증명서상 용도 공장이고, 현장조사 당시 공실상태입니다.
- 공부와 현황. 목록 1·2·3은 공부상 임야이나 현황 공장용지이고, 목록 5는 공부상 임야이나 현황 도로 등으로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 목록 6·7은 가처분등기 촉탁으로 등기되었고 건축물대장이 없으며 사용승인 전 건물입니다. 일반철골조 기타 판넬지붕 단층 건물로 기재되어 있습니다.
- 매각 제외·포함. 컨테이너 2동은 이동 및 철거가 용이하여 평가 및 매각에서 제외되고, 관정시설과 차양 등은 거래관행에 따라 토지 및 건물에 포함 평가됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,645,850,000원 | 2,616,991,500원 | 5,332,105,633원 | 미충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,852,095,000원 | 1,831,174,050원 | 6,117,923,083원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,296,466,500원 | 1,281,101,835원 | 6,667,995,298원 | 미충족 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 원본 확인. 2024.01.22 중소기업은행 가처분의 피보전권리, 말소 가능성, 관련 소송·신청 상태를 먼저 확인해야 합니다.
- 사용승인 전 건물 리스크. 목록 6·7은 건축물대장이 없고 사용승인 전 건물로 기재됩니다. 공장 사용, 금융, 매각, 증축·수선 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 임야와 공장용지, 임야와 도로 등 현황 차이가 있으므로 인허가·도로·공장 운영 가능성을 지자체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 컨테이너 2동은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 실제 점유·철거·사용 관계를 현장 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 5,332,105,633원이 발생합니다. 채권자 배당 부족은 매각 후 분쟁 가능성과 권리관계 확인 필요성을 높입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제시된 등기부·매각물건명세서·감정요항·배당가정에 근거한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “가처분 처리”가 먼저다
이 사건은 임차인 보증금 인수형 위험은 보이지 않습니다. 그러나 권리분석 난도가 낮다는 뜻은 아닙니다. 2024.01.22 선순위 가처분이 말소기준보다 앞서 있고, 물건도 공장·토지 일괄매각에 사용승인 전 건물과 공부·현황 차이를 포함합니다. 가격은 내려왔지만 권리와 물건의 불확실성은 그대로입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 70%라 싸다”가 아니라, 가처분 말소 가능성과 공장·토지 사용 가능성을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 사건입니다.