임차인 인수는 없지만 1988년 준공 노후 아파트이며 선순위 압류·다수 채권과 미배당 규모가 커 가격 안전마진 확인이 필요해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 점보다, 선순위 권리와 노후 아파트 환금성을 함께 봐야 하는 유형입니다. 매각 후 소멸 권리는 정리되지만 권리관계가 단순한 신건형 물건과는 다릅니다.
감정가
227,000,000원
평가금액
최저가
158,900,000원
1회 유찰·70%
실질취득
158,900,000원
인수액 0원
핵심지표
C등급
권리보다 환금성 확인
수원지방법원 2025타경55474. 경기도 수원시 장안구 정자동 동신아파트 207동 304호는 1988년 사용승인된 아파트입니다. 소유자는 원종림이며, 현재 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2023년 6월 28일 설정된 푸본현대생명보험주식회사 근저당권으로 판단됩니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기부상 과거 권리 흐름이 길고, 배당표 기준 채권총액 대비 미배당 규모가 큽니다. 낙찰자는 인수 부담은 없지만, 물건 자체의 연식과 거래성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경55474
소재지
경기도 수원시 장안구 정자동 313-1 동신아파트 207동 3층304호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 거실 겸 방, 주방 및 식당, 방1, 욕실, 현관 등
소유자
원종림
감정가 / 최저가
227,000,000원 / 158,900,000원
신청채권 / 매각기일
103,768,811원 / 2026.07.01
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 과거 권리는 확인 필요
임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 다만 갑구의 2013년 압류는 말소기준권리 이전 권리로 기재되어 있어 권리관계 확인이 필요합니다. 을구의 2023년 6월 28일 푸본현대생명보험 근저당권 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 배당 구조 — 채권은 많고 낙찰대금은 제한적
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,024,600원
경기남부수산업협동조합 근저당
45,500,000원
45,500,000원
삼성생명보험주식회사 근저당
55,200,000원
55,200,000원
안산농업협동조합 근저당
36,000,000원
36,000,000원
푸본현대생명보험 근저당
120,000,000원
19,175,400원
잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 인수 관점 임차인 인수 부담은 없으며, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
⚠️ 가격 관점 최저가는 158,900,000원으로 감정가 대비 낮아졌지만, 노후 아파트(1988년 사용승인)이고 거래 환금성 확인이 필요합니다. 낙찰 전 단순 할인율보다 실제 매수 가능 가격과 매도 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이전 권리 존재 여부와 실제 말소 여부를 원본 등기로 확인하세요.
임차 관계. 임차인 인수는 없지만 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
가격 판단. 1회 유찰 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 주변 거래 가능성을 검토하세요.
노후도. 1988년 준공 아파트로 시설 상태와 관리 상태 확인이 중요합니다.
배당 구조. 채권총액 370,200,000원 대비 미배당 가능성이 크므로 낙찰자의 인수 여부와 혼동하지 마세요.
맺으며 — “인수 없음”과 “좋은 매수”는 다르다
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 인수 부담이 없고, 매각으로 정리되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 승계 위험은 낮습니다. 하지만 경매는 권리만 보는 게임이 아닙니다. 1988년 준공 아파트라는 점, 긴 권리 흐름, 낮은 환금성을 함께 고려해야 합니다. 권리는 정리 가능하지만 가격과 매수 타이밍은 별도 판단이 필요한 물건입니다.
사건 개요
소재지
경기도 수원시 장안구 정자동 313-1 동신아파트 207동 3층304호
법원·사건
수원지방법원
·2025타경55474
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-01 10:00
·제101호 법정
물건
동신아파트 207동 3층304호
철근콘크리트조 / 43.02㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 수원시 장안구 정자동 313-1 동신아파트 207동 3층304호
2025-04-23 10:51
