수원지방법원 2025타경55515. 용인시 처인구 유방동의 다세대주택 3층 303호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 통칭 애플빌라 109로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 임영환, 등기상 말소기준은 2024.09.19. 설정된 정엽순의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당을 근거로 2025.04.17. 임의경매가 개시됐고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
등기부에 과거 국민은행 가압류·국민건강보험공단 압류·국민은행 및 우리은행 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유·전입 상태는 구분해서 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유방동 27 3층303호 · 도로명 경기도 용인시 처인구 영문로29번길 29-19 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 35.04㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건 내 3층 303호 |
| 소유자 | 임영환 · 2011.05.23. 매매, 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 정엽순 근저당권 · 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 용인등기소 · 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 현재 기준 말소기준은 2024년 근저당
현재 확인된 임차인은 0명이며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.09.19. 정엽순 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025.04.17. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 가압류와 국민건강보험공단 압류, 국민은행·우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 96,000,000원, 현재 최저가는 64.2%
애플빌라(109동)는 총 15세대, 사용승인일은 2001.11.05.입니다. 제공된 최근 실거래는 3건이고, 가장 최근 거래는 2024.08. 96,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 96,000,000원이며, 현재 최저매각가 61,600,000원은 그 금액의 64.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 38.29㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2022.11 | 38.29㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2021.07 | 38.29㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 78,666,666원 |
가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 78,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 96,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 37.1% 높은 방향으로 집계됐습니다. 현재 최저가 61,600,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 낮으므로, 제공된 거래 자료 기준으로는 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 정엽순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,200원 |
현재 최저가 61,600,000원 가정 시 정엽순 채권 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 91,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 61,600,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 18,056,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 30,759,313원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 60,000,000원이 전액 충족됩니다. 2회 유찰부터는 채권자 미배당이 생기지만, 데이터상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제이며, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔전역(에버라인) 서측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·공장·창고·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 둔전역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건의 3층 303호로, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 770,400원/㎡ · 토지면적 668.0㎡ · 지목 대 · 평지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래 재검증. 최근 12개월 실거래는 2024.08. 96,000,000원 1건입니다. 표본이 적으므로 해당 거래의 층·상태와 본건을 직접 비교해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 61,600,000원은 최근 거래의 64.2%입니다. 할인 폭은 확인되지만 수리비·점유비용 등은 별도 점검이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.09.19. 정엽순 근저당권과 2025.04.17. 경매개시결정을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가상 내부구조와 이용상태 일부는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰로 개선
이 물건의 핵심은 복잡한 권리보다 현재 가격과 현장 확인입니다. 2024.09.19. 정엽순 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 0명이며, 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 감정가 88,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가가 61,600,000원으로 내려왔고, 최신 실거래 96,000,000원과 비교하면 64.2% 수준입니다.
다만 애플빌라(109동)는 15세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 또 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리구조는 양호하고 가격 조건도 개선됐지만, 점유·내부상태·거래 표본을 최종 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
