수원지방법원 2025타경55687. 화성시 청계동 ‘동탄역 신안인스빌리베라’ 1350동 22층 2202호 아파트입니다. 감정가는 880,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 616,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 2020.10.16 설정된 아주캐피탈주식회사 근저당 789,600,000원이고, 경매개시 채권자는 우리금융캐피탈주식회사(변경전 아주캐피탈주식회사)입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준 이후의 국세 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 처리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 더 빠른 2015.12.04 전입자 김지수입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만 보고 확정적인 대항력이나 인수금액을 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용은 현재 616,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 청계동 545 동탄역 신안인스빌리베라 1350동 22층 2202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 22층 2202호 |
| 소유자 | 김제이 · 2025.03.07 김은영에서 김제이로 개명 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 880,000,000원 / 616,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사(변경전 아주캐피탈주식회사) / 669,430,700원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.16 근저당권 · 아주캐피탈주식회사 · 채권최고액 789,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입자
기존 하나은행 근저당 420,000,000원과 주식회사코밴 근저당 200,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.10.16 아주캐피탈주식회사 근저당입니다. 이후 2024.11.06 국세 압류, 2025.04.28 임의경매개시결정, 2025.05.01 케이비국민카드 가압류 7,047,787원, 2025.06.16 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 2025.09.15 국세 압류는 매각으로 소멸 처리됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 2015.12.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 보증금 합계나 매수인 인수액을 숫자로 확정하지 않습니다.
② 시세 비교 — 616,000,000원이 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
단지는 동탄역신안인스빌리베라1차, 총 913세대, 사용승인일은 2015.10.19입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 880,000,000원이나 현재 최저가 616,000,000원을 최근 시세와 정량 비교할 수 없습니다.
특히 이 사건은 매수인 인수 가능성이 있는 임차인의 보증금이 미상입니다. 설령 입찰가가 616,000,000원이라 하더라도 실제 인수할 보증금이 생긴다면 실질취득비용은 그만큼 올라갑니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차보증금 확인 후의 실질취득비용이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 616,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,560,000원 |
| 2. 근저당 · 아주캐피탈주식회사 | 789,600,000원 | 607,440,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,047,787원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 826,647,787원 중 예상배당은 607,440,000원, 미배당은 219,207,787원입니다. 다만 위 배당표에는 김지수의 보증금·확정일자에 따른 배당 또는 인수 영향을 확정적으로 반영할 수 없습니다. 따라서 표의 배당 결과만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 청계동 리베라CC 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 1350동 22층 2202호이며, 위생·급배수, 열병합 지역난방, 옥내소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 63,201㎡, 지목은 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,222,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 동탄역신안인스빌리베라1차는 913세대이며 사용승인일은 2015.10.19입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지수의 임대차 원인부터 확인. 2015.12.04 전입이 실제 임대차에 기초한 것인지, 현재 점유가 이어지는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 금액 확인 전에는 616,000,000원을 총 취득비용으로 보지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자가 미상이고 배당요구 여부도 확정되지 않아 우선변제 관계를 단정할 수 없습니다.
- 시세 원본 확인. 동일면적 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 직접 대조한 뒤에야 616,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
- 세금·배당 순위 확인. 국세 압류가 여러 차례 존재하므로 배당표만으로 실제 배당순서를 확정하지 말고 당해세 등 우선채권을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인의 점유·보증금 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 전입이 먼저다”
표면적으로는 감정가 880,000,000원에서 한 번 유찰돼 616,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김지수의 2015.12.04 전입이 2020.10.16 말소기준보다 4년 이상 빠르며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 남고, 매수인이 실제로 부담할 보증금과 실질취득비용도 확정되지 않습니다.
여기에 동일면적 최근 실거래 비교값도 없어 616,000,000원이 시세보다 싼 가격인지 판단할 근거가 없습니다. 후순위 등기권리는 정리되는 구조지만, 임차보증금 확인 전에는 권리도 가격도 확정되지 않은 물건입니다. 이 사건의 우선순위는 ‘얼마에 쓸까’가 아니라 ‘김지수의 임대차와 보증금이 무엇인가’를 먼저 확인하는 것입니다.
