수원지방법원 2025타경56827. 이편한세상용인한숲시티5단지 511동 26층 2603호, 전용 84.233㎡ 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차인 이충호의 전입일은 2021.05.20이고, 임차보증금은 350,000,000원입니다. 현재 말소기준인 2025.07.09 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다.
현재 최저가 308,700,000원을 전액 매각대금으로 가정하면, 집행비용 5,121,800원을 제외한 303,578,200원이 임차인에게 배당되고 보증금 부족분 46,421,800원이 남습니다. 매수인이 부담하는 실질취득액은 308,700,000원 + 46,421,800원 = 355,121,800원입니다. 최저가만 시세와 비교해 “30% 할인”이라고 판단하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남사읍 아곡리 681 이편한세상용인한숲시티5단지 제511동 제26층 제2603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.233㎡ · 지상 29층 중 26층 |
| 단지 | e편한세상용인한숲시티5단지 · 2,336세대 · 2018.06.27 준공 |
| 소유자 | 서경희 지분 2분의 1 · 정용호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 308,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소되는 담보보다 임차권이 핵심
등기상 과거 근저당권 3건은 모두 경매 전에 해지·말소됐고, 서용경의 54,059,000원 가압류도 2026.04.01 말소됐습니다. 이에 따라 현재 말소기준은 2025.07.09 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 이충호는 그보다 앞선 2021.05.20 전입·점유를 갖추고 2023.06.01 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권 범위는 주택 전부이고, 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이충호 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 350,000,000원 | 전입·점유 2021.05.20 확정일자 2021.02.15 배당요구 2023.06.01 | 대항력 있음 우선변제 46,421,800원 승계 |
임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작고 집행비용도 먼저 공제됩니다. 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액 회수가 가능하다는 것은 서로 다른 문제입니다. 현재 회차에서는 배당 후에도 보증금이 남으므로 매수인 인수가 발생합니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 보증금 부근
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가 + 승계액은 보증금 350,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 308,700,000원 | 46,421,800원 | 355,121,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 216,090,000원 | 137,735,260원 | 353,825,260원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 151,263,000원 | 201,654,682원 | 352,917,682원 |
최저가가 308,700,000원에서 151,263,000원까지 내려가더라도 실질취득은 355,121,800원에서 352,917,682원으로 약 2,204,118원만 줄어듭니다. 유찰에 따른 표면 할인은 대부분 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,121,800원 |
| 1. 임차인 이충호 보증금 | 350,000,000원 | 303,578,200원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 187,000,000원 | 0원 |
| 3. 동그라미파이낸스대부 근저당권 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 스타크레디트대부 근저당권 | 175,500,000원 | 0원 |
| 5. 서용경 가압류 | 54,059,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당돼도 보증금 부족분 46,421,800원이 남습니다. 해당 부족분은 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 81.4%
e편한세상용인한숲시티5단지의 전용 84.23~90.51㎡ 최근 거래 12건입니다. 거래가격은 410,000,000원에서 452,500,000원, 평균은 436,208,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.66㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 11 | 447,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 25 | 452,500,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 25 | 428,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 10 | 437,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 27 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 12 | 428,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 15 | 442,000,000원 |
| 2026.05 | 90.08㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.23㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 25 | 428,000,000원 |
| 2026.05 | 90.51㎡ | 2 | 442,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 436,208,333원 |
감정가 441,000,000원은 최근 거래 평균의 101.1%로 평균과 비슷한 수준입니다. 반면 현재 회차의 실질취득 355,121,800원은 최근 거래 최저가 410,000,000원보다 54,878,200원 낮고, 평균의 81.4%입니다. 권리 인수를 반영한 뒤에도 수치상 가격 차이는 남지만, 취득세·명도·체납관리비·수리비 등은 별도로 더해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 26층이며 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 주위환경. 처인고등학교 북서측 인근으로 아파트단지·공원·근린생활시설·임야·농경지가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 2018.06.27 준공된 2,336세대 단지로 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 410,000,000원~452,500,000원입니다.
- 토지·규제. 평지의 사다리형 아파트 부지로 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,465,000원/㎡입니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있어 일반 매매 시세와 별도로 응찰 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차 입찰가는 매각가만 보지 말고 임차보증금 인수 46,421,800원을 반드시 합산하세요.
- 배당표 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용이 달라지면 임차인 배당액과 인수액도 달라집니다. 응찰가별로 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 을구 7번 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 배당 후 미변제액과 인도 조건을 확인하세요.
- 점유 현황. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현장조사와 관리사무소 확인을 병행하세요.
- 확정일자 대조. 2021.02.15와 2021.05.15 표기가 함께 존재하므로 등기부·매각물건명세서 원본을 직접 대조하세요.
- 부대비용. 취득세·등기비용·체납관리비·수리비·명도비용은 실질취득 355,121,800원에 포함되지 않습니다.
- 권리 원본 확인. 매각 직전 등기변동, 배당요구 종기, 매각물건명세서 변경 여부를 법원 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 물건은 표면상 감정가 441,000,000원에서 308,700,000원으로 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 그러나 임차보증금 350,000,000원을 전액 배당할 수 없어 현재 회차에서는 46,421,800원을 매수인이 추가 부담합니다. 따라서 현재의 진짜 취득 기준은 355,121,800원이며, 이는 최근 거래 평균의 81.4%입니다.
가격 차이는 존재하지만 권리가 깨끗한 일반 경매가 아닙니다. 2회·3회 유찰돼 매각가가 크게 내려가도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득은 각각 353,825,260원과 352,917,682원으로 거의 고정됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인 배당액·인수액·부대비용을 합친 총취득비용이 시세 대비 충분한가입니다. 가격은 검토 가능, 권리는 정밀 계산 필수.
