춘천지방법원 2024타경793. 평창군 대관령면 횡계리 344-95의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 공부상 제2종근린생활시설(사무실)이지만 현재는 음식점으로 이용 중이고, 철골조 조립식판넬지붕 단층 구조입니다. 토지는 자연녹지지역이고, 확인된 토지면적은 435.0㎡입니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.10.27. 설정된 신길2동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,118,000,000원이고, 이후 2023년 한동희 근저당, 2024년 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경793 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-95 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무실) · 현황 음식점 |
| 건물 | 철골조 조립식판넬지붕 단층 · 외벽 징크판넬 및 새시마감 · 새시창호 · 전기설비 |
| 토지 | 435.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사마이아 |
| 감정가 / 최저가 | 795,438,000원 / 556,807,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신길2동새마을금고 / 912,602,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.10.27. 신길2동새마을금고 근저당입니다. 2023.06.12. 한동희 근저당, 2024.04.30. 임의경매개시결정, 2024.10.24. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사그랑팰리즈(대표자-김대진) | 98.92㎡ | 2023.12.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정환 | 40.64㎡ | 2023.01.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2023.12.07., 2023.01.06.으로 말소기준인 2021.10.27.보다 늦습니다. 따라서 조사된 내용 기준으로 두 점유자 모두 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 실제 점유·임대관계는 원문서 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 795,438,000원, 현재 최저매각가는 556,807,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 이 물건은 동일 조건 실거래 기준을 직접 비교할 수 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 대상은 일반 주거용 아파트가 아니라 토지와 근린생활시설이 섞인 일괄매각 물건입니다. 자연녹지지역, 음식점 이용상태, 일부 목록의 맹지와 지적경계 문제까지 함께 고려해야 하므로 실제 환금성과 사용가치를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 556,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,968,070원 |
| 1. 근저당 · 신길2동새마을금고 | 1,118,000,000원 | 548,838,930원 |
| 2. 근저당 · 한동희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 556,807,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 669,161,070원입니다. 신청채권자 신길2동새마을금고의 청구액 912,602,860원에 대해서도 예상배당 548,838,930원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 권리보다 현황 확인이 중요
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 개별 자산만 떼어 가치 판단하기 어렵습니다.
- 지적경계. 지적경계가 불분명하다고 명시돼 있어 현황 경계와 이용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지. 목록 5, 6은 지적도상 맹지입니다.
- 농지취득자격. 목록 5, 6은 대관령면장 사실조회회신상 농지취득자격이 불필요합니다.
- 매각 제외 물건. 목록 5 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 있고 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황. 목록 8은 공부상 사무실이나 현황은 음식점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평창군 대관령면 횡계리 송천교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형, 중로한면이며 공시지가는 301,100원/㎡입니다.
- 건물 현황. 철골조 조립식판넬지붕 단층으로 현재 음식점으로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 별도 확인. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 토지·근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 경계 확인. 지적경계불분명 표시가 있으므로 현황측량이나 지적도·현장 경계를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 맹지 목록 확인. 목록 5, 6의 진입 가능성과 실제 사용가치를 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 목록 5 지상 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각 대상이 아니므로 점유·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 사무실과 실제 음식점 이용 사이의 인허가·영업·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계는 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.27. 신길2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 2명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 결론은 분명합니다.
다만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 1회 유찰돼 최저가는 감정가의 70%인 556,807,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 싸다고 단정할 수 없고, 일괄매각·지적경계불분명·일부 맹지·매각 제외 컨테이너·사무실과 음식점의 현황 차이를 함께 검토해야 합니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 C등급 물건으로 보는 편이 적절합니다.
