춘천지방법원 2024타경793. 평창군 대관령면 횡계리 344-95에 있는 건물과 토지로, 건물은 공부상 제2종근린생활시설(사무실)이지만 현황은 음식점으로 이용 중입니다. 토지는 435.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 토지이용상황은 상업기타입니다. 현재 소유자는 주식회사마이아입니다.
권리분석의 기준점은 명확합니다. 2021.10.27. 설정된 을구 3번 신길2동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 1,118,000,000원입니다. 이후 2023.06.12. 한동희 근저당권과 2024.04.30. 임의경매개시결정, 2024.10.24. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경793 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-95 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 건물 현황 | 철골조 조립식판넬지붕 단층 건물 · 공부상 제2종근린생활시설(사무실) · 현황 음식점 |
| 토지 | 435.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업기타 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사마이아 |
| 감정가 / 최저가 | 795,438,000원 / 795,438,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 912,602,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
2021.10.27.의 신길2동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.11.04. 채무자 변경, 2023.06.12. 한동희 근저당권, 2024.04.30. 임의경매개시결정, 2024.10.24. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2006년의 일부 근저당권 및 2006~2007년의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소되어 현재 권리부담으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 임차인 | 점유면적 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사그랑팰리즈(대표자-김대진) | 98.92㎡ | 2023.12.07 | 없음 | 확인값 없음 | 없음 |
| 김정환 | 40.64㎡ | 2023.01.06 | 없음 | 확인값 없음 | 없음 |
두 임차인 모두 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계상 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아니지만, 보증금 미상이라는 사실 자체가 확인 리스크입니다. 특히 현황이 음식점인 점을 고려해 실제 임대차계약과 점유관계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 795,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,354,380원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 신길2동새마을금고 | 1,118,000,000원 | 785,083,620원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 한동희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,218,000,000원, 총 배당액은 785,083,620원이며 채권자 미배당액은 432,916,380원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모
- 입지. 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 ‘송천교’ 서측 근거리에 위치하며, 부근은 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 보통인 편입니다.
- 토지. 435.0㎡의 대지이고 자연녹지지역, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 301,100원/㎡입니다. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역 포함 사항이 있습니다.
- 건물. 철골조 조립식판넬지붕 단층 건물이며 공부상 제2종근린생활시설(사무실), 현황 음식점입니다. 공부와의 차이는 이용상태에서 확인되며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 제시되지 않았고 현황용도와 일괄매각 조건이 함께 있어, 아파트형 물건보다 개별 매수수요와 현장확인의 중요도가 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 실제 임차인은 2명입니다. 대항력은 없는 것으로 확인됐지만 두 임차인의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 실제 임대차관계를 대조하세요.
- 현황용도. 공부상 사무실, 현황 음식점입니다. 영업 형태와 실제 이용범위를 확인하세요.
- 일괄매각. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 각 목록의 실제 포함 범위를 확인하세요.
- 토지 경계·도로. 지적경계불분명, 목록 5·6 맹지라는 기재가 있으므로 지적도와 현장을 함께 확인하세요.
- 매각제외 물건. 목록 5 지상에 매각에서 제외된 이동가능한 컨테이너 1동이 있으므로 인도·처리 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝내기엔 확인할 게 많다
이 물건은 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.10.27. 신길2동새마을금고 근저당이 말소기준권리이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다. 따라서 배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 입찰의 핵심은 권리안전성 하나가 아닙니다. 임차인 2명의 보증금이 미상이고, 공부상 사무실과 현황 음식점이 다르며, 일괄매각과 지적경계불분명·맹지·매각제외 컨테이너 등의 확인사항이 겹쳐 있습니다. 결국 이 물건은 “인수는 없지만 현황 확인이 중요한 물건”으로 접근하는 것이 맞습니다.
