춘천지방법원 2024타경793. 평창군 대관령면 횡계리 344-95의 토지와 철골조 단층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 435㎡, 지목은 대이며, 건물은 공부상 제2종근린생활시설인 사무실이지만 현재는 음식점으로 이용 중입니다. 최저매각가는 318,872,000원으로 감정가 455,532,000원의 70% 수준입니다. 그러나 실거래 비교 없이 유찰률만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다.
권리관계에서 가장 중요한 점은 2006년 근저당의 말소 여부입니다. 을구 1번 강원양돈축산업협동조합 근저당은 2006.06.30 설정됐지만, 을구 2번에 2006.09.28 해지를 원인으로 한 말소가 기재돼 있습니다. 등기 흐름만 놓고 보면 현재 유효한 선순위 담보권은 2021.10.27 설정된 신길2동새마을금고 근저당으로 보는 것이 자연스럽습니다. 반면 예상배당표는 말소된 2006년 근저당에 313,607,792원을 배당하고 신청채권자에게는 0원을 배분합니다. 이 차이는 원본 등기와 배당요구 채권을 대조해 반드시 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 344-95 제가동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무실) · 현황 음식점 |
| 건물 구조 | 철골조 조립식판넬지붕 단층 · 외벽 징크판넬 및 새시 마감 · 전기설비 |
| 토지 | 대 435㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사마이아 (2021.12.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 455,532,000원 / 318,872,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신길2동새마을금고 / 912,602,860원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지적경계불분명 · 명시 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준 재확인 필요
등기 흐름상 유효한 담보권으로 확인되는 것은 2021.10.27 신길2동새마을금고 근저당 1,118,000,000원과 2023.06.12 한동희 근저당 100,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있어, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·점유 현황
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 점유 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 2021.10.27 신길2동새마을금고 근저당보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 명도 협의는 별도 점검이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사그랑팰리즈(대표자-김대진) | 98.92㎡ | 2023.12.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정환 | 40.64㎡ | 2023.01.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 최저가와 실질취득은 318,872,000원
현재 회차 최저매각가는 318,872,000원이며 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 산정상 실질취득금액도 318,872,000원입니다. 2회 유찰 시 223,210,400원, 3회 유찰 시 156,247,280원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 토지와 현황 음식점을 일괄매각하는 근린생활시설형 물건입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵고, 영업시설 상태, 임대수익, 원상복구비, 지적경계, 자연녹지지역의 이용 제한을 반영한 별도 현장평가가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,264,208원 |
| 1. 근저당 · 강원양돈축산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 313,607,792원 |
| 2. 근저당 · 신길2동새마을금고 | 1,118,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한동희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,518,000,000원 중 예상배당액은 313,607,792원, 미배당액은 2,204,392,208원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2006년 근저당 말소기재와 배당순위가 충돌하므로 실제 배당은 원본 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 대관령면 횡계리 송천교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 공부상 제2종근린생활시설인 사무실이나 현재 음식점으로 이용 중입니다. 매각 비고에도 목록 8의 공부상 용도와 현황 이용상태가 다르다고 기재돼 있습니다.
- 토지 조건. 자연녹지지역·도시지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지는 평지의 사다리형이고 중로 한 면에 접하며, 공시지가는 301,100원/㎡입니다.
- 경계 리스크. 매각 비고에 지적경계불분명이 명시돼 있습니다. 토지 435㎡의 실제 경계, 건물 위치와 인접 토지 침범 여부는 측량 또는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 현황 음식점과 토지를 함께 취득하는 물건으로, 운영 목적과 임대수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2006년 강원양돈축산업협동조합 근저당의 말소등기와 공동담보 관계를 확인하고, 2021.10.27 신길2동새마을금고 근저당이 실제 말소기준인지 원본으로 확정하세요.
- 배당표 대조. 예상배당은 말소된 근저당에 313,607,792원을 배분합니다. 채권계산서, 배당요구서와 등기부를 대조해 신청채권자 배당액이 0원으로 산출된 이유를 확인하세요.
- 임차인 명도. 실제 점유 임차인 2명의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 영업 지속 의사를 확인하세요. 대항력이 없더라도 점유 이전에는 협의가 필요할 수 있습니다.
- 시설물 소유. 음식점 집기, 주방설비, 간판과 부속시설이 매각 대상에 포함되는지, 임차인 또는 제3자 소유인지 확인하세요.
- 지적경계. 경계가 불분명하므로 현황측량, 건물의 토지 내 배치와 인접 토지 침범 여부를 확인하세요.
- 세금·공과금. 압류 이력과 국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 관할기관의 체납내역을 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 사무실과 현황 음식점의 차이, 자연녹지지역 내 현재 영업과 향후 용도변경 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 토지·건물 상태, 영업수익, 공실 가능성과 수선비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 매수인이 승계할 임차보증금이나 명시 인수권리가 없는 것으로 정리돼 있어, 표면적인 인수금액은 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그다음입니다. 2006년 근저당은 등기부에서 말소된 것으로 나타나는데 예상배당은 이 권리를 최선순위로 처리하고 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않으면 정확한 말소기준과 배당구조를 확정할 수 없습니다.
물건 자체도 지적경계불분명, 공부상 사무실·현황 음식점, 자연녹지지역, 실제 점유 임차인 2명이라는 확인 과제가 있습니다. 최저가 318,872,000원이 감정가의 70%라는 점은 사실이지만, 실거래와 수익성 검증 없이 가격 메리트로 연결할 수는 없습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 등기·배당 원본 확인과 현장조사를 마치기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 상업용 일괄매각 물건입니다.