춘천지방법원 2024타경953. 태백시 철암동 464-4의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 2,809.2㎡, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 일반공업지역입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 768,052,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 일괄매각이며 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 김치제조시설 31점도 포함됩니다.
등기상 현재 배당표에 반영된 신한은행·안영희·이현조의 근저당권과 신한카드·김강의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 판정되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 소멸 여부가 아닙니다. 매각에서 제외된 지상 구조물이 존재하고, 이를 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경953 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 철암동 464-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 2,809.2㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 공시지가 | 32,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 768,052,000원 / 768,052,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 김치제조시설 31점 포함 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 기준권리는 원본 대조 필요
현재 소유권은 정선주에게 2019.04.01 이전됐고, 같은 날 신한은행 근저당권 300,000,000원이 설정됐습니다. 이후 신한은행 120,000,000원, 안영희 200,000,000원, 이현조 178,800,000원의 근저당권이 이어졌습니다. 2024.06.04 안영희가 임의경매개시결정을 받았고, 경매 청구액은 100,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황선미 | 미상 | 2023.12.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 오세형 | 본건 기호2번 중 단층사무실 일부 | 2019.06.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 회차별 채권 부족액을 본다
비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 768,052,000원이 시장가격 대비 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 확인 가능한 것은 유찰 시 매각대금과 채권 미배당액이 어떻게 바뀌는지입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 768,052,000원 | 757,971,480원 | 71,491,009원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 614,441,600원 | 605,897,184원 | 223,565,305원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 491,553,280원 | 484,237,747원 | 345,224,742원 | 0원 |
유찰되더라도 배당표상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 현재 회차 71,491,009원에서 1회 유찰 시 223,565,305원, 2회 유찰 시 345,224,742원으로 커집니다. 이 변화는 채권자 회수율의 문제이지, 매수인이 그 미배당액을 그대로 떠안는 구조를 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 768,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 10,080,520원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 안영희 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 을구 15번 근저당권 · 이현조 | 178,800,000원 | 137,971,480원 |
| 6. 갑구 45번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,225,920원 | 0원 |
| 7. 갑구 47번 가압류 · 김강 | 16,436,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
채권총액 829,462,489원 중 757,971,480원이 배당되고, 71,491,009원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 핵심 특수조건 — 제외 건물과 법정지상권
- 매각 제외. 컨테이너조 단층기숙사 27㎡와 경량철골조 썬라이트지붕 단층차양 13.5㎡가 지상에 존재합니다.
- 매각 제외. 컨테이너조 단층휴게실 24㎡와 경량철골조 썬라이트지붕 단층차양 3㎡가 존재합니다.
- 매각 제외. 경량철골조 판넬지붕 단층창고 66.5㎡가 존재합니다.
- 경계. 목록 1은 지적경계가 불분명합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 일부와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 김치제조시설 31점이 포함됩니다.
따라서 현장에서는 ‘무엇이 매각 대상이고 무엇이 제외 대상인지’를 구조물별로 구분해야 합니다. 특히 제외 건물의 소유관계와 토지 사용관계가 법정지상권 판단에 직접 연결될 수 있으므로, 단순 철거 가능성을 전제로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
⑥ 토지·입지 메모
- 토지. 지목 공장용지, 면적 2,809.2㎡, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역입니다.
- 공시지가. 32,800원/㎡입니다.
- 지역·지구. 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·농공단지·하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역·일반공업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 접함. 준보전산지·하천구역·가축사육제한구역·자연녹지지역과 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.11.20 태백시 압류와 2018.12.05 해제의 관계를 등기 원본에서 재확인하세요.
- 법정지상권. 매각 제외 건물의 소유자·설치시기·토지와 건물의 소유관계를 확인해야 합니다.
- 현장 특정. 제외되는 기숙사·차양·휴게실·창고와 매각 포함 건물의 위치를 현장에서 구분하세요.
- 지적경계. 목록 1의 경계가 불분명하므로 현황과 지적도를 대조해야 합니다.
- 임차인. 황선미·오세형의 보증금과 확정일자는 미상이므로 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 기계·기구. 김치제조시설 31점의 현존 여부·상태·인도 가능성을 확인하세요.
- 가격. 실거래 비교자료가 없어 768,052,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보면 절반만 본다
춘천지방법원 2024타경953은 신건 최저가 768,052,000원, 배당표상 매수인 인수액 0원입니다. 황선미와 오세형도 전입이 말소기준일 이후라 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다.
하지만 매각에서 제외된 기숙사·차양·휴게실·창고가 있고, 이를 위한 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있으며 목록 1은 지적경계 불분명입니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 가격 자체의 시장 메리트도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수는 0원, 그러나 현장·법정지상권 확인 전에는 보수적으로”가 결론입니다.
