춘천지방법원 2025타경714. 태백시 황지동 이원예채 상가동 1층 101호의 근린생활시설입니다. 소유자는 박성윤이고, 2014.04.09 설정된 고한신용협동조합 근저당 채권최고액 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2020.08.21 김진희 근저당 50,000,000원, 압류와 경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
권리관계만 보면 매수인이 등기상 후순위 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 183,500,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 62,941,000원까지 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경714 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 황지동 679 이원예채 상가동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 박성윤 |
| 감정가 / 최저가 | 183,500,000원 / 62,941,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고한신용협동조합 / 82,591,531원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.04.09 근저당
핵심은 2014.04.09 고한신용협동조합 근저당입니다. 이 권리 이후 설정된 김진희 근저당, 태백시 압류, 경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.10.15 및 2022.10.11 태백시 압류는 각각 2022.03.23, 2023.04.06 해제됐고, 2026.01.07 국가 압류도 2026.02.10 말소됐습니다.
또 하나 볼 점은 공동담보입니다. 고한신용협동조합 근저당과 김진희 근저당 모두 이원예채 상가동 1층 102호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당은 공동담보 관계와 세금 배당 여부에 따라 달라질 수 있으므로 아래 배당표는 현재 제공된 추정치 기준으로 봐야 합니다.
② 가격 해석 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 회차는 3회 유찰, 최저가 62,941,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 44,058,700원, 5회 유찰 시 30,841,089원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 62,941,000원 | 108,591,938원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 44,058,700원 | 127,134,357원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 30,841,089원 | 140,114,051원 |
중요한 점은 미배당액이 커진다고 매수인 인수액이 커지는 구조는 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실거래 자료가 확인되지 않아 62,941,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,532,938원 |
| 1. 근저당 · 고한신용협동조합 | 120,000,000원 | 61,408,062원 |
| 2. 근저당 · 김진희 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 170,000,000원 중 예상 배당액은 61,408,062원, 미배당은 108,591,938원입니다. 신청채권자 청구액 82,591,531원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원관광대학교 남동측 인근의 이원예채아파트 단지 내 상가로, 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행노선을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층 건물 중 1층에 위치합니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지대 내 토지로 아파트단지 내 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측 및 남측 단지 내 도로를 통해 외부 도로와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구, 배수구역 등으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 147,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 제시외 건물. 감정평가에는 후면 제시외건물 ㉠·㉡이 부합돼 있다고 기재돼 있고, 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 최저가 62,941,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 직접 비교 가능한 상가 매매·임대 사례 확인이 우선입니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사업자 사용 여부를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 현장에서 경계, 이용관계, 포함 범위를 감정평가도와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 두 근저당 모두 102호 공동담보가 기재돼 있으므로 실제 배당관계와 공동담보 실행 상황을 원본 서류로 점검하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰의 의미 점검. 현재까지 세 차례 유찰된 사실 자체가 수요와 가격에 대한 시장 반응입니다. 추가 유찰가만 기다리기보다 적정 임대수익과 재매각 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2014.04.09 고한신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리의 깨끗함만으로 끝나지 않습니다. 감정가 183,500,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 62,941,000원까지 내려왔어도, 이 금액을 직접 검증할 실거래 시세가 없습니다. 게다가 물건은 아파트가 아니라 단지 내 근린시설이고, 일괄매각·제시외 건물 포함, 공동담보와 세금 배당 변수도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 정리되지만 가격 메리트는 아직 미확정입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상가 수익성과 재매각 가능성을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
