춘천지방법원 2025타경776. 본건은 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 384 일대의 기타 + 토지 물건으로, 등기사항전부증명서상 건물은 도사리 384-1에 위치하며, 감정평가에는 공유부동산 중 유용임 지분이 포함되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 34%로 낮아졌지만, 가격 하락 자체가 곧 실질취득가 하락을 의미하는 것은 아닙니다. 특히 전입일이 1970.04.20인 신영길이 대항력 있는 점유자로 확인되고 보증금은 미상이라, 원본 매각물건명세서와 임대차관계 확인이 핵심입니다.
또한 토지 자체에 농지취득자격증명이 필요하고, 목록 1·2의 지적경계가 불분명하며, 목록 1 지상에는 매각에서 제외된 비닐하우스와 목구조 함석지붕 단층주택이 소재합니다. 감정평가서에는 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편한 것으로 기재되어 있고, 일련번호 1은 공부상 지목이 전이나 현황 일부 제시외건물 건부지 및 도로로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 384 |
| 건물 등기 소재지 | 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 384-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 남궁금주, 유용임 (각 2분의 1) |
| 토지 | 5,620.0㎡ · 지목 전 · 생산관리지역 · 공시지가 24,900원/㎡ |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 144,972,000원 / 49,725,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉평농업협동조합 / 70,866,689원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 유용임 지분의 2021년 근저당
핵심 말소기준권리는 2021.07.05. 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며 채무자는 유용임, 근저당권자는 봉평농업협동조합입니다. 이 근저당은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이후 2024년의 농협은행·조도원·조동구·우리금융캐피탈 가압류와 2025.05.15. 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 주의점은 따로 있습니다. 신영길은 현황조사 및 매각물건명세서상 점유자로 확인되며, 전입신고가 말소기준권리보다 훨씬 이전인 1970.04.20이므로 대항력 有 입니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않아 보증금 미상 상태입니다. 특히 신영길이 등기부상 종전 소유자와 동일하다는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 이 함께 제기되어 있습니다. 따라서 대항력 자체는 부정하지 않되, 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금이 보이지 않는다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신영길 | 1970.04.20 | 미상 | 有 | 미상 | 확정 불가 |
③ 시세 대신 가격 자체를 본다 — 3회 유찰, 현재 34%
별도의 최근 실거래 수치가 제시되지 않은 물건이라 아파트식 시세 비교보다 감정가 대비 유찰 후 매각가와 권리·토지 리스크를 함께 보는 것이 적절합니다. 현재 회차는 감정가 144,972,000원 대비 49,725,000원으로 약 34% 수준입니다. 이후 4회 유찰 시 34,807,500원, 5회 유찰 시 24,365,250원까지 제시되어 있어 회차별 가격 하락 폭은 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,295,050원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 봉평농업협동조합 | 78,000,000원 | 48,429,950원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 농협은행주식회사 | 45,797,029원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 조도원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 조동구 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 51,726,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총 청구액은 315,523,591원, 총 배당액은 48,429,950원, 부족액은 267,093,641원입니다. 신청채권자 봉평농업협동조합의 청구액은 70,866,689원이나 예상배당은 48,429,950원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낮아질수록 가격은 매력적이지만
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 34.3% | 49,725,000원 | 267,093,641원 | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 34,807,500원 | 281,742,626원 | 미배당 증가 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 24,365,250원 | 291,996,915원 | 미배당 증가 |
현재 회차부터 5회 유찰 시까지 매각가는 크게 낮아지지만, 임차인 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낮은 낙찰가 = 낮은 총 취득비용이라고 볼 수 없습니다. 반대로 실제 임대차가 성립하지 않는 가장임차인이라면 대항력 인수위험이 실질적으로 줄어들 수 있으므로, 이번 물건의 가격 판단은 임차인 실체 확인 → 토지 법적 하자 확인 → 그 다음 입찰가 순서가 맞습니다.
⑥ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 소재 “도사3교” 서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통은 버스정류장과의 거리와 배차간격 등을 고려할 때 다소 불편합니다.
- 토지. 생산관리지역이며 토지면적은 5,620.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황도 전으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 24,900원/㎡입니다.
- 지형. 완경사, 부정형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 현황. 단독주택으로 이용 중이며, 목록 1은 공부상 전이지만 현황 일부는 제시외건물 건부지 및 도로로 판단됩니다.
- 경계·시설. 목록 1·2는 지적경계가 불분명하고, 목록 1 지상에는 매각에서 제외된 비닐하우스 및 목구조 함석지붕 단층주택이 소재합니다.
- 제한. 준보전산지와 보전관리지역이 접하고, 생산관리지역이 포함되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체. 신영길의 전입일은 1970.04.20으로 대항력이 확인됩니다. 보증금은 미상이므로 임대차계약서·보증금·점유관계를 원본으로 확인하세요.
- 가장임차인 여부. 등기부상 권리자·채무자와 동일인이라는 점이 기재되어 있으므로, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출시 보증금 몰수 가능성이 명시되어 있습니다. 입찰 전 해당 관서 문의가 필요합니다.
- 법정지상권. 목록 1 지상 매각 제외 건물 때문에 법정지상권 성립 여부를 따져야 합니다.
- 경계·면적. 목록 1·2의 지적경계불분명과 목록 3 소재지 표기 차이를 현장 및 지적도와 대조하세요.
- 공유지분. 본건은 수인의 공유부동산 중 유용임 지분만의 감정평가라는 점을 전제로 권리·현황을 봐야 합니다.
- 우선매수. 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 매각물건명세서 비고를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제시된 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 정보 기준입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “3회 유찰 ≠ 무조건 저가”
이 물건은 현재 49,725,000원으로 감정가의 약 34%까지 내려와 숫자만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 권리와 현황을 함께 보면 이야기가 복잡합니다. 대항력 있는 신영길이 존재하고 보증금이 미상이며, 동시에 농지취득자격증명·지적경계불분명·제시외 건물·법정지상권 문제가 겹칩니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아닙니다. 신영길의 임대차가 실제인지, 보증금이 있는지, 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’과 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지를 먼저 확인해야 합니다. 그 다음 농지취득자격증명과 법정지상권, 지적경계를 검토하고 나서야 현재의 3회 유찰 가격이 진짜 메리트인지 판단할 수 있습니다.
가격은 내려왔지만, 확인해야 할 권리와 토지 이슈가 더 많습니다.
