춘천지방법원 2025타경30467. 영월읍 영흥리 771-11의 토지와 4층 철근콘크리트조 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 김희정 명의로 2018년 8월 6일 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 설정된 대구원대새마을금고 근저당권 채권최고액 624,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 등기된 압류·가압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서이며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 있는 단순 주택이 아닙니다. 다가구주택 특성상 여러 점유자가 확인됐고, 일부는 배당요구를 했으며 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 성명이 확인된 11명의 전입일은 모두 말소기준일인 2018년 8월 6일보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 조사된 성명 미상 주거 점유 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2018.08.06. 대구원대새마을금고 근저당권입니다. 2023년 국민건강보험공단 압류와 롯데카드 가압류 2건은 각각 이후 해제·말소됐고, 2024년 영월군 압류, 2025년 경매개시결정, 김은비의 주택임차권등기도 모두 말소기준보다 늦습니다. 김은비의 임차권등기는 반환받지 못한 보증금 1,600,000원에 관한 것으로, 임대차계약일 2023.06.25., 점유개시일 2023.07.02., 주민등록일과 확정일자는 2023.07.04.입니다.

② 임차인·점유 분석 — 선순위 확정자는 없지만 미상 점유가 남는다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유·임차 관계는 성명이 확인된 11명과 성명 미상 주거 점유 1건입니다. 성명 확인 11명의 전입은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 실제 배당관계와 명도 대상을 호실별로 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 938,808,000원 가정)

현재 최저가에서는 기재 채권 682,433,232원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 244,586,688원이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 이미 말소된 롯데카드 가압류의 실제 배당 여부도 원본 문건 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 내성초등학교 남측 인근의 기존 주택지대로, 주변은 단독주택이 주로 소재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 용이하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 위생·전기·개별난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 388㎡의 대지로 평지·사다리형이며, 세로한면 도로에 접합니다. 공시지가는 155,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 폐광지역진흥지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등 제한이 중첩됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 표시는 없지만, 매각물건명세서에는 층별 호실 번호와 실제 현황이 다르게 구분된 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 단독주택 중심 지역의 다가구주택으로, 다수 점유자의 임대차 승계·명도 확인과 건물 전체 운영 관리가 필요한 용도입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 성명 미상 점유자 확인. 실제 점유 호실, 점유개시일, 주민등록 전입일, 임대차계약서와 보증금을 확인해 대항력 유무를 확정해야 합니다.
• 호실별 임대차 전수조사. 성명 확인 11명의 현재 점유 여부와 각 호실, 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부를 대조하세요.
• 건축물대장과 현황 대조. 2층·3층·4층의 공부상 호실과 실제 호실 구분이 다르므로, 현황도·임대차계약서·전입세대열람을 하나의 호실표로 맞춰야 합니다.
• 김은비 임차권 범위. 임차권등기 범위는 2층 207호 19㎡로 기재돼 있으므로 현장에서 해당 위치와 실제 사용자를 확인하세요.
• 지적경계 확인. 토지의 지적경계가 불분명하다고 기재돼 있으므로 경계와 점유 상태, 인접 토지와의 사용관계를 확인하세요.
• 배당 채권 원본 대조. 등기상 말소된 롯데카드 가압류 2건이 배당 계산에 포함돼 있으므로 실제 배당요구와 채권계산서 제출 여부를 확인하세요.
• 영월군 압류·당해세. 2024.12.10. 영월군 압류가 있으므로 체납 지방세와 배당 우선순위를 별도로 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 필로티주차장 및 옥탑층이 감정가와 최저가에 포함된 조건을 현황과 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대열람과 배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유관계의 완결성

등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고, 매각물건명세서에도 인수할 권리가 없다고 적힌 물건입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 938,808,000원이며, 인수액 0원을 적용한 실질취득도 같은 금액입니다. 그러나 이 물건은 다가구주택입니다. 성명 확인 11명의 전입은 모두 후순위지만, 성명 미상 주거 점유 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 실제 호실 체계도 건축물대장과 다르게 운영되고 있습니다.

따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 현장확인은 필수입니다. 미상 점유자의 권리관계와 호실별 임대차를 전부 확정하고 지적경계까지 확인할 수 있다면 등기상 구조는 정리 가능한 편입니다. 반대로 이 확인 없이 감정가 대비 30% 하락만 보고 접근하면, 다수 점유자의 명도와 건물 운영 문제를 낙찰 후에 떠안을 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라 12건의 점유관계를 한 건도 빠짐없이 맞추는 것입니다.