춘천지방법원 2025타경30473. 태백시 황지동 번영로 347의 에이동 5층 501호입니다. 공부상 일부는 단독주택이지만 감정평가 현황은 전체 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 유재인은 2012년 4월 2일 매매를 원인으로 2012년 4월 17일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 400,000,000원입니다. 같은 날 한마음신용협동조합이 채권최고액 234,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등재된 국세 압류, 국민은행 가압류, 태백시 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 권명희는 2024년 4월 8일 전입했고 보증금은 30,000,000원이며 2025년 7월 22일 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일이 2012년 4월 17일 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고 최우선변제 여부도 확정할 수 없어, 실제 배당은 세금과 임차인 우선순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30473 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 황지동 25-5 에이동 5층501호 · 도로명 강원특별자치도 태백시 번영로 347 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 일부 단독주택, 현황 전체 근린생활시설 · 5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 유재인 · 2012.04.17 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 102,900,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 196,908,542원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2012.04.17 한마음신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 234,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 법정지상권 가능성은 별도
현재 기준 말소기준은 2012년 4월 17일 한마음신용협동조합 근저당입니다. 그보다 앞서 설정됐던 수산업협동조합 공동근저당, 신성호 근저당, 최정진 전세권과 가등기는 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국세 압류·국민은행 가압류·태백시 압류·경매개시결정과 추가 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권명희 | 264.464㎡ | 2024.04.08 | 30,000,000원 | 2025.07.22 배당요구 | 대항력 없음 | 확정일자 없음·미상 | 승계 없음 |
권명희의 전입신고는 2024년 4월 8일로 말소기준권리인 2012년 4월 17일 근저당보다 12년 이상 늦습니다. 따라서 낙찰자에게 대항할 수 없고, 보증금 30,000,000원의 미배당분도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권 여부는 명확하지 않으며, 임차인 최우선변제 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 300,000,000원이고 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 72,030,000원, 5회 유찰 시 50,421,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 근저당 · 한마음신용협동조합 | 234,000,000원 | 100,659,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 21,905,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 255,905,856원 중 예상 배당은 100,659,400원이며 미배당은 155,246,456원입니다. 한마음신용협동조합도 전액 변제되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태백시 황지동 ‘황지연못’ 남측 인근. 점포·상가 등 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로 제반 입지조건은 보통 정도입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 버스정류장 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 사정도 보통 정도입니다.
- 현황 용도. 공부상 일부가 단독주택이지만 현황은 전체 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 조적조, 5층 중 5층 501호. 개별난방·위생·급배수·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 평지에 조성된 상가 및 주택용 건부지이며, 일반상업지역입니다.
- 지역지구. 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역 등에 포함되고 일부 필지는 대로3류와 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 매각물건명세서에 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있으므로 대지권·토지 소유관계와 성립 요건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부와 실제 이용이 다릅니다. 공부상 일부 단독주택이지만 현재 전체가 근린생활시설로 이용 중인 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 권명희는 대항력이 없지만 실제 점유자이므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별개의 실무 문제로 남습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 세금관계를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 임차인 보증금은 30,000,000원이며 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 102,900,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교값이 없으므로 임대수익·현장 시세·공실 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 72,030,000원, 5회 유찰 시 50,421,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 법정지상권이다
이 물건은 표면적인 등기·임차 관계만 보면 비교적 명확합니다. 2012년 한마음신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명인 권명희도 2024년 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 ‘권리가 깨끗한 저가 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 법정지상권 성립 가능성을 직접 경고하고 있고, 공부상 일부 단독주택과 달리 현황은 전체 근린생활시설입니다. 여기에 3회 유찰로 102,900,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 그러나 부동산 자체의 권리·이용관계 확인 난도는 높은 유형입니다. 가격보다 법정지상권과 현황 이용상태 검증이 선행되어야 합니다.
